Advocaat Vastgoed Spanje | Aankoop &Voorbeelden uit Onze Praktijk

Nederlands Echtpaar — Aankoop van een Appartement in Dénia

Een echtpaar uit Amsterdam wilde een appartement kopen in Dénia voor hun vakanties. Ze hadden een woning gevonden via een lokale makelaar.

Ontdekt probleem: Ons juridisch onderzoek onthulde dat het pand een dichtgebouwd terras had zonder vergunning, wat een stedenbouwkundige overtreding vormde die kon leiden tot een boete en sloopverplichting.

Onze oplossing: Wij hebben met de verkoper onderhandeld over een prijsverlaging van €15.000 om de regularisatiekosten of bijbehorende risico’s te dekken. Het echtpaar kon kopen met volledige kennis van zaken. De regularisatie werd vervolgens uitgevoerd voor €8.000.

Belgische Gepensioneerden — Volledige Aankoop via Volmacht

Een Belgisch gepensioneerd echtpaar wilde een villa kopen in Jávea maar kon om gezondheidsredenen niet naar Spanje reizen.

Probleem: Alle procedures (NIE, bankrekening, notariële ondertekening) moesten persoonlijk in Spanje worden uitgevoerd.

Onze oplossing: Wij hebben een volmacht voorbereid die in België werd ondertekend en geapostilleerd. Wij hebben hun NIE verkregen, hun bankrekening geopend, alle juridische controles uitgevoerd en de leveringsakte bij de notaris in hun naam ondertekend. Ze hebben nooit voet in Spanje gezet voordat ze eigenaar waren.

Nederlandse Investeerder — Verborgen Schulden Vermeden

Een Nederlandse investeerder stond op het punt een appartement in Calpe te kopen. De makelaar verzekerde hem dat alles in orde was.

Ontdekt probleem: Onze verificatie onthulde €12.000 aan onbetaalde VvE-bijdragen en een niet-doorgehaalde hypotheek van een oude lening die toch was afbetaald.

Onze oplossing: Wij hebben geëist dat de verkoper alle schulden zou voldoen en de hypotheek zou laten doorhalen vóór de ondertekening. De verkoper ging akkoord. Zonder deze controle had onze cliënt deze schulden geërfd.

Nederlandse Familie — Aankoop Nieuwbouw op Tekening

Een familie uit Utrecht wilde een nieuwbouwappartement kopen in een complex in aanbouw in Benidorm.

Probleem: De contracten die door de projectontwikkelaar werden aangeboden waren zeer gunstig voor deze laatste, met weinig garanties voor de koper bij vertraging of gebreken.

Onze oplossing: Wij hebben substantiële wijzigingen in het contract onderhandeld: bankgarantie voor gestorte aanbetalingen, vertragingsboetes, precieze beschrijving van de afwerking, en ontbindingsclausule bij non-conformiteit. De familie kon veilig kopen.

Belgische Niet-Ingezeten Verkoper — Volledige Fiscale Begeleiding

Een Belg woonachtig in Antwerpen verkocht zijn vakantiehuis in Moraira voor €450.000.

Probleem: Als niet-ingezetene moest de koper 3% van de prijs (€13.500) inhouden ten gunste van de Spaanse fiscus. Bovendien moesten de vermogenswinstbelasting en de plusvalía municipal worden berekend.

Onze oplossing: Wij hebben de volledige fiscaliteit beheerd: aangifte vermogenswinst, betaling van de plusvalía, en aanvraag tot terugbetaling van het teveel aan inhouding van 3%. Onze cliënt kreeg €8.200 terug zes maanden na de verkoop.

Erfenis en Verkoop — Volledige Coördinatie

Drie Nederlandse broers erfden een appartement in Valencia na het overlijden van hun vader. Ze wilden snel verkopen.

Probleem: Het pand stond nog op naam van de overleden vader. Ze konden niet verkopen zonder eerst de nalatenschap te regelen.

Onze oplossing: Wij hebben de Spaanse nalatenschap afgehandeld (aanvaarding erfenis, successierechten, inschrijving in het Kadaster) en vervolgens de verkoop van het pand. De drie broers ontvingen hun deel 7 maanden nadat ze contact met ons hadden opgenomen, zonder ooit naar Spanje te komen.

Stedenbouwkundig Probleem — Villa met Niet-Aangegeven Zwembad

Een Nederlands echtpaar had een koopovereenkomst getekend voor een villa in Altea met zwembad.

Ontdekt probleem: Het zwembad was niet aangegeven bij het kadaster noch vergund door de gemeente. Dit vormde een stedenbouwkundige overtreding.

Onze oplossing: Wij hebben de transactie opgeschort dankzij de ontbindende voorwaarde die wij hadden opgenomen. De verkoper moest de situatie regulariseren (aangifte bij het kadaster, betaling van boetes) voordat de verkoop kon worden afgerond. Onze cliënt vermeed het erven van een juridisch probleem.

Aankoop met Financiering — Hypotheekcoördinatie

Een jong Nederlands stel wilde een appartement kopen in Valencia met Spaanse hypotheekfinanciering.

Probleem: De coördinatie tussen de bank, de verkoper, de notaris en de termijnen was complex.

Onze oplossing: Wij hebben het hele proces gecoördineerd: onderhandeling met de bank over de leningsvoorwaarden, synchronisatie van de ondertekening van de lening en de aankoop, verificatie van de hypotheekclausules. De aankoop en de lening werden op dezelfde dag ondertekend zonder complicaties.

Typische Vastgoedscenario’s voor Nederlandse Kopers in Spanje

Onderstaande voorbeelden zijn typische situaties die zich regelmatig voordoen bij vastgoedtransacties in Spanje voor Nederlandse kopers en verkopers.

🏠 Aankoop van een Appartement in Dénia — Stedenbouwkundig Probleem

Typische situatie:
Nederlandse kopers vinden een appartement in Dénia via een lokale makelaar en staan op het punt om te tekenen.

Veelvoorkomend probleem:
Bij juridisch onderzoek blijkt dat een terras of uitbreiding zonder vergunning is gebouwd, wat kan leiden tot boetes, legalisatiekosten of zelfs sloopverplichtingen.

Gebruikelijke aanpak:
Een vastgoedadvocaat controleert de stedenbouwkundige situatie vóór ondertekening en onderhandelt indien nodig over prijsverlaging, regularisatie of ontbinding van het contract.

✈️ Aankoop op Afstand via Volmacht (Power of Attorney)

Typische situatie:
Nederlandse kopers willen vastgoed kopen aan de Costa Blanca maar kunnen niet naar Spanje reizen.

Veelvoorkomende uitdaging:
NIE-aanvraag, bankrekening, notariële ondertekening en registratie vereisen normaal fysieke aanwezigheid.

Gebruikelijke aanpak:
De volledige aankoop wordt afgehandeld via een volmacht (POA), waardoor de koper niet hoeft te reizen en toch volledig juridisch beschermd is.

💸 Verborgen Schulden bij Aankoop van Vastgoed

Typische situatie:
Een Nederlandse koper staat op het punt een appartement te kopen nadat de makelaar bevestigt dat “alles in orde is”.

Veelvoorkomend probleem:
Na controle blijken er openstaande VvE-bijdragen, gemeentelijke belastingen of een niet-doorgehaalde hypotheek te bestaan die automatisch op de koper zouden overgaan.

Gebruikelijke aanpak:
Volledige juridische due diligence vóór ondertekening, met verplichte aflossing en doorhaling van alle schulden vóór de notariële overdracht.

🏗️ Nieuwbouw of Off-Plan Aankoop in Valencia

Typische situatie:
Een Nederlandse familie koopt een nieuwbouwappartement op plan in Valencia.

Veelvoorkomende risico’s:
Contracten die sterk in het voordeel van de projectontwikkelaar zijn, onvoldoende bankgaranties, vage opleverdata en beperkte bescherming bij vertragingen.

Gebruikelijke aanpak:
Juridische herziening en onderhandeling van het contract, inclusief bankgaranties, boeteclausules bij vertraging en duidelijke specificaties van afwerking.

🏦 Verkoop van Vastgoed door Niet-Ingezeten Nederlanders (3% Inhouding)

Typische situatie:
Een Nederlandse eigenaar verkoopt zijn woning in Spanje terwijl hij fiscaal niet-ingezetene is.

Veelvoorkomende fiscale kwestie:
De koper is wettelijk verplicht 3% van de verkoopprijs in te houden voor de Spaanse belastingdienst, wat vaak verkeerd wordt toegepast.

Gebruikelijke aanpak:
Correcte fiscale afhandeling van:

• 3% inhouding

• Vermogenswinstbelasting

• Gemeentelijke plusvalía
  Inclusief eventuele terugvordering van te veel betaalde belasting.

🏠 Erfenis gevolgd door Verkoop van Vastgoed in Spanje

Typische situatie:
Nederlandse erfgenamen erven een woning in Spanje en willen deze verkopen.

Veelvoorkomend probleem:
Verkoop is niet mogelijk zolang de woning nog op naam van de overledene staat en de Spaanse nalatenschap niet is afgerond.

Gebruikelijke aanpak:
Eerst volledige afhandeling van de Spaanse erfenis (aanvaarding, successierechten, registratie), gevolgd door de verkoop van het geërfde vastgoed.

🏊 Villa met Niet-Aangegeven Zwembad — Juridisch Risico

Typische situatie:
Nederlandse kopers tekenen een koopovereenkomst voor een villa met zwembad.

Veelvoorkomend probleem:
Het zwembad blijkt niet vergund of geregistreerd te zijn bij het kadaster of de gemeente.

Gebruikelijke aanpak:
Dankzij ontbindende voorwaarden in het contract wordt de transactie opgeschort totdat de verkoper het probleem legaliseert of het contract wordt ontbonden zonder verlies voor de koper.

🤝 Aankoop met Spaanse Hypotheekfinanciering

Typische situatie:
Nederlandse kopers financieren hun aankoop deels met een Spaanse hypotheek.

Veelvoorkomende uitdaging:
Complexe coördinatie tussen bank, notaris, verkoper en termijnen.

Gebruikelijke aanpak:
Juridische begeleiding bij:

• Onderhandeling van hypotheekvoorwaarden

• Controle van hypotheekclausules

• Synchronisatie van hypotheek- en aankoopakte op dezelfde dag

Waarom deze scenario’s belangrijk zijn

Deze situaties tonen aan dat vastgoedtransacties in Spanje fundamenteel verschillen van Nederland. Zonder juridische begeleiding lopen kopers en verkopers het risico op:

• Onvoorziene schulden

• Juridische geschillen

• Fiscale sancties

• Niet-verkoopbare eigendommen

Een gespecialiseerde vastgoedadvocaat zorgt ervoor dat elk risico vóór ondertekening wordt geïdentificeerd en opgelost.

Wat Onze Cliënten Zeggen

72+ Vijfsterrenbeoordelingen op Google

“Ik beveel Tomas ten zeerste aan voor iedereen die juridische ondersteuning in Spanje nodig heeft. Ze hebben mij deskundig begeleid bij een vastgoedaankoop, met een grondige kennis van het Spaanse recht, aandacht voor detail en duidelijke communicatie gedurende het hele proces. Betrouwbaar, efficiënt en te vertrouwen.” — Lisa D., Google Reviews

“Professionele en deskundige expert. Sterk aanbevolen.” — C. Arkesteijn, Nederland

“Een ervaren advocaat met diepgaande juridische expertise.” — F. Mooij, Nederland

“Een zeer persoonlijke service en heeft mij zeer goed geadviseerd vanuit het buitenland!” — Geverifieerde Cliënt, Google Reviews

Waarom Kiezen voor Tomas Ballestero Advocaten?

De Aankoopprocedure in Spanje — De Stappen

Stap 1: Voorbereiding (1-2 weken)

• Verkrijging van het NIE (identificatienummer voor buitenlanders)
• Opening van een Spaanse bankrekening
• Bepaling van uw budget en zoektocht naar het pand

Stap 2: Reservering en Juridisch Onderzoek (1-2 weken)

• Ondertekening van het reserveringscontract (kleine aanbetaling)
• Volledig juridisch onderzoek van het pand (due diligence)
• Verificatie van alle documenten en stedenbouwkundige situatie

Stap 3: Koopovereenkomst (Arras)

• Ondertekening van de koopovereenkomst
• Betaling van de aanbetaling (doorgaans 10% van de prijs)
• Vaststelling van de definitieve ondertekeningsdatum

Stap 4: Voorbereiding van de Ondertekening

• Coördinatie met de notaris
• Voorbereiding van de gelden (internationale overboeking of bankcheque)
• Laatste verificatie van het pand

Stap 5: Ondertekening bij de Notaris (Escritura)

• Ondertekening van de authentieke leveringsakte
• Betaling van het restant van de prijs
• Overhandiging van de sleutels

Stap 6: Formaliteiten na de Aankoop

• Betaling van overdrachtsbelasting (ITP) of BTW
• Inschrijving in het Kadaster
• Wijziging van servicecontracten (water, elektriciteit, gas)
• Fiscale aangifte indien van toepassing

Geografische Gebieden die Wij Bedienen

Wij begeleiden vastgoedtransacties aan de hele Costa Blanca en Valencia:

Costa Blanca Noord: Jávea/Xàbia, Dénia, Moraira, Calpe, Benissa, Altea, Benidorm, Gandía, Oliva

Costa Blanca Zuid: Alicante, Torrevieja, Orihuela Costa, Santa Pola

Regio Valencia: Valencia stad, Gandía, Oliva, Sagunto, Paterna

Wij werken regelmatig samen met de notarissen, kadasters en gemeentehuizen in de hele regio.

Veelgestelde Vragen

Heb ik echt een advocaat nodig om in Spanje te kopen?

Het is wettelijk niet verplicht, maar sterk aanbevolen. In Spanje controleert de notaris niet de juridische staat van het pand zoals in Nederland of België. Zonder advocaat loopt u belangrijke risico’s: verborgen schulden, stedenbouwkundige problemen, nadelige contracten.

Kan ik een woning in Spanje kopen zonder te reizen?

Ja. Dankzij een volmacht (poder notarial) kunnen wij u volledig vertegenwoordigen, inclusief ondertekening bij de notaris in uw naam. U kunt de volmacht ondertekenen bij een notaris in Nederland of België en vervolgens laten apostilleren.

Wat is het NIE en hoe krijg ik het?

Het NIE (Número de Identificación de Extranjero) is een identificatienummer dat verplicht is voor elke transactie in Spanje. Wij kunnen het voor u verkrijgen via volmacht, zonder dat u hoeft te reizen.

Wat zijn de aankoopkosten in Spanje?

Naast de prijs van het pand moet u rekenen op ongeveer 10-13% aan kosten:

• Overdrachtsbelasting (ITP): 10% voor bestaande bouw in de Valencische Gemeenschap
• BTW: 10% voor nieuwbouw
• Notariskosten: ongeveer 0,5-1%
• Kadasterkosten: ongeveer 0,5%
• Advocaatkosten: variabel afhankelijk van de complexiteit

Wat is het verschil tussen arras en señal?

Arras (arras penitenciales) is een aanbetaling met juridische gevolgen: als de koper zich terugtrekt, verliest hij de aanbetaling; als de verkoper zich terugtrekt, moet hij het dubbele terugbetalen. De señal is een eenvoudige aanbetaling zonder deze garanties. Wij bevelen altijd arras aan.

Hoe controleert u of een pand geen schulden heeft?

Wij verkrijgen de Nota Simple van het Kadaster (lasten en hypotheken), een certificaat van de VvE (schulden aan bijdragen), en verifiëren de lokale belastingen (IBI). Wij controleren ook de afwezigheid van juridische procedures.

Wat gebeurt er als ik een probleem ontdek na de ondertekening?

Als een probleem bestond vóór de verkoop en niet werd gemeld, kunt u verhaal hebben op de verkoper. Deze procedures zijn echter lang en kostbaar. Daarom is een juridisch onderzoek VÓÓR de aankoop essentieel.

Hoe lang duurt een vastgoedtransactie?

Doorgaans 4 tot 8 weken tussen de koopovereenkomst en de definitieve ondertekening. Als hypotheekfinanciering nodig is, reken op 6 tot 10 weken. Aankopen via volmacht kunnen sneller zijn.

Welke belastingen moet ik betalen als niet-ingezeten eigenaar?

Niet-ingezetenen moeten betalen:

• De IBI (onroerendezaakbelasting) jaarlijks
• De inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (zelfs zonder het pand te verhuren)
• De belasting op huurinkomsten als u verhuurt Wij kunnen u adviseren over deze verplichtingen.

Wie Wij Helpen

Wij begeleiden regelmatig:

• Nederlandse en Belgische kopers van tweede woningen
• Nederlandstalige gepensioneerden die zich in Spanje vestigen
• Internationale vastgoedinvesteerders
• Niet-ingezeten verkopers van onroerend goed in Spanje
• Erfgenamen die geërfd onroerend goed verkopen
• Kopers van nieuwbouw of op tekening
• Cliënten die vertegenwoordiging via volmacht nodig hebben

Neem Contact op met een Vastgoedadvocaat in Spanje

Wilt u onroerend goed kopen of verkopen in Spanje? Heeft u een juridisch onderzoek of vertegenwoordiging via volmacht nodig?

Neem contact met ons op voor een eerste consultatie.

Telefoon +34 965 792 946

WhatsApp +34 607 320 768

E-mail info@lawyerssolicitorsjavea.com

Onze Kantoren

Jávea (Hoofdkantoor) Avenida del Pla, 126, 2e verdieping Kantoren 28 A en 28 B 03730 Xàbia/Jávea, Alicante

Valencia Calle Burriana, 34, 1e verdieping Valencia

Tomas Ballestero Advocaten — Meer dan 30 jaar ten dienste van Nederlandse en Belgische kopers en verkopers in Spanje