Conseils d’experts sur vendre bien immobilier espagne par Tomas Ballestero Avocats — plus de 20 ans d’expérience pour accompagner les ressortissants étrangers dans le système juridique espagnol depuis notre cabinet à Jávea, Costa Blanca.
Vendre un bien immobilier en Espagne en tant que propriétaire français implique des obligations légales et fiscales spécifiques que vous devez connaître avant de signer. Ne pas respecter ces obligations peut entraîner des pénalités fiscales, des retenues sur le prix de vente, voire le blocage de la transaction. Voici un guide complet des démarches à suivre.
La retenue de 3 % pour les non-résidents fiscaux
Si vous êtes non-résident fiscal en Espagne (c’est-à-dire que vous résidez principalement en France), l’acheteur est légalement obligé de retenir 3 % du prix de vente et de le verser directement au Trésor espagnol (Hacienda). Cette retenue constitue un acompte sur l’impôt sur la plus-value immobilière que vous devez payer.
Cette retenue de 3 % est automatique et non négociable. Si l’acheteur ne la pratique pas, il devient personnellement responsable du paiement de cet impôt. Pour le vendeur français, il est ensuite possible de demander un remboursement partiel si la retenue dépasse l’impôt réellement dû.
L’impôt sur la plus-value immobilière (IRPF)
En tant que non-résident, vous devez payer un impôt sur la plus-value de 19 % sur le bénéfice réalisé (prix de vente moins prix d’achat, avec certaines déductions autorisées). Cet impôt doit être déclaré dans les 3 mois suivant la vente via le formulaire 210 de l’administration fiscale espagnole.
Les déductions autorisées incluent les frais d’acquisition (notaire, registre, taxes), les travaux de rénovation documentés et les frais de l’agence immobilière. Un avocat fiscaliste peut optimiser ces déductions pour réduire votre charge fiscale.
La plusvalía municipal
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) est un impôt local calculé sur l’augmentation de la valeur du terrain depuis votre acquisition. Depuis la réforme de 2021, deux méthodes de calcul coexistent et le contribuable peut choisir la plus avantageuse.
Cet impôt doit être payé dans les 30 jours suivant la signature de la vente. Si le terrain n’a pas pris de valeur (ce qui peut arriver après une crise immobilière), vous pouvez être exonéré de cet impôt.
Documents nécessaires pour vendre en Espagne
Pour finaliser la vente devant notaire, vous aurez besoin des documents suivants :
- Certificat d’efficacité énergétique (CEE) : obligatoire depuis 2013, il doit être remis à l’acheteur avant la signature.
- Dernier reçu IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : la taxe foncière espagnole.
- Certificat de la communauté de propriétaires confirmant l’absence de dettes.
- NIE : votre numéro d’identification d’étranger en Espagne.
- Cédula de habitabilidad : le certificat d’habitabilité du bien (dans la Communauté Valencienne).
Éviter les complications fiscales entre la France et l’Espagne
La convention de double imposition entre la France et l’Espagne évite que vous soyez imposé deux fois sur la même plus-value. L’impôt payé en Espagne est déductible de votre déclaration de revenus en France. Un avocat spécialisé en droit fiscal international vous aide à optimiser votre situation dans les deux pays.
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Chez Tomas Ballestero Lawyers, nous accompagnons les propriétaires français dans toutes les étapes de la vente : vérification du contrat, calcul fiscal, préparation des documents et assistance le jour de la signature chez le notaire.
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