Conseils d’experts sur due diligence immobiliere espagne par Tomas Ballestero Avocats — plus de 20 ans d’expérience pour accompagner les ressortissants étrangers dans le système juridique espagnol depuis notre cabinet à Jávea, Costa Blanca.
En Suisse, les vérifications juridiques lors d’un achat immobilier sont encadrées par un système rigoureux impliquant le notaire et le registre foncier. En Espagne, le notaire n’effectue pas de due diligence complète. C’est à l’acheteur — ou à son avocat — de réaliser toutes les vérifications préalables. Pour les acheteurs suisses, cette étape est la plus importante du processus.
Vérification au registre de la propriété
La première vérification : demander une nota simple au Registro de la Propiedad. Ce document révèle le propriétaire inscrit, la description juridique, l’existence d’hypothèques, saisies ou servitudes. Pour les acheteurs suisses habitués à la fiabilité du registre foncier (Grundbuch), il faut savoir que le registre espagnol peut contenir des informations obsolètes ou incomplètes. Notre cabinet demande une nota simple dans les 48 heures précédant la signature pour détecter tout changement de dernière minute.
Vérification cadastrale et urbanistique
Le cadastre espagnol (Catastro) permet de comparer surface déclarée et limites avec la réalité. Des écarts fréquents existent. La consultation urbanistique auprès de la mairie vérifie la conformité au plan d’urbanisme, les licences de construction et l’absence de projets menaçant le bien. En Suisse, les plans d’aménagement sont très respectés et les permis de construire strictement contrôlés. En Espagne, les irrégularités urbanistiques sont malheureusement courantes et peuvent rendre un bien invendable ou entraîner sa démolition.
Vérification des dettes et charges
Un bien en Espagne peut être grevé de dettes transmissibles à l’acheteur. Il faut vérifier : les dettes envers la communauté de propriétaires (l’acquéreur est responsable des impayés de l’année en cours et des trois précédentes), les dettes fiscales (IBI, plusvalía), les factures impayées et les procédures judiciaires. En Suisse, ces vérifications sont largement assurées par le notaire. En Espagne, c’est votre avocat qui doit les effectuer systématiquement.
Vérification technique et certificats
Le certificat d’efficacité énergétique (CEE) et le certificat d’habitabilité sont obligatoires. Pour les acheteurs suisses habitués aux normes strictes du CECB (certificat énergétique cantonal des bâtiments) et aux exigences SIA, les standards espagnols peuvent sembler moins rigoureux. Des vérifications techniques volontaires sont vivement recommandées pour les biens anciens, couvrant la structure, l’humidité, l’isolation et les installations électriques.
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