Conseils d’experts sur jamais acheter bien espagne par Tomas Ballestero Avocats — plus de 20 ans d’expérience pour accompagner les ressortissants étrangers dans le système juridique espagnol depuis notre cabinet à Jávea, Costa Blanca.
Chaque année, des acheteurs suisses perdent des milliers d’euros en achetant en Espagne sans avocat indépendant. En Suisse, le notaire ou l’officier public garantit la sécurité juridique de la transaction. En Espagne, le notaire a un rôle bien plus limité. Si vous n’avez pas votre propre avocat, personne ne défend vos intérêts.
Le notaire espagnol ne vous protège pas comme en Suisse
Le système notarial suisse est l’un des plus protecteurs au monde : le notaire vérifie la situation juridique, consulte le registre foncier, s’assure de l’absence de charges et garantit la validité de la transaction. Le notaire espagnol se limite à vérifier l’identité des parties, lire l’acte et apposer son sceau. Il ne consulte pas le registre pour vous, ne vérifie pas les dettes de copropriété, ne contrôle pas l’urbanisme. Pour un acheteur suisse habitué à cette protection, signer en Espagne sans avocat revient à signer à l’aveugle.
L’agent immobilier défend les intérêts du vendeur
Les agents immobiliers espagnols travaillent pour le vendeur et sont rémunérés par commission. La profession n’est pas réglementée comme en Suisse (où les courtiers sont soumis à des obligations professionnelles strictes). Certains agents proposent de « gérer les formalités juridiques », créant un conflit d’intérêts. Votre avocat, inscrit au barreau et assuré, est le seul professionnel qui défend exclusivement vos intérêts dans la transaction.
Les risques concrets d’acheter sans avocat
Des acheteurs suisses qui découvrent une hypothèque non levée après la signature. D’autres qui achètent un bien avec une extension sans permis exposée à démolition. Des propriétaires apprenant que leur bien est en zone inondable. D’autres redevables de dizaines de milliers d’euros de charges de copropriété. Toutes ces situations, fréquentes dans notre pratique, auraient été détectées par un avocat réalisant une due diligence avant la signature.
Le coût d’un avocat est dérisoire par rapport aux risques
Environ 1 % du prix d’achat. Pour un bien de 300 000 € (environ 285 000 CHF), cela représente environ 3 000 €. Comparé aux frais totaux (10-15 %) et aux pertes potentielles (20 000 € à 100 000 € facilement), c’est l’investissement le plus rentable. L’avocat négocie le contrat, coordonne les délais avec la banque et le notaire, gère les transferts internationaux CHF/EUR et les obligations fiscales. Économiser sur l’avocat est la décision la plus coûteuse.
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