Conseils d’experts sur acheter bien copropriete espagne par Tomas Ballestero Avocats — plus de 20 ans d’expérience pour accompagner les ressortissants étrangers dans le système juridique espagnol depuis notre cabinet à Jávea, Costa Blanca.
Une grande partie des biens vendus en Espagne aux acheteurs belges sont situés dans des copropriétés (comunidades de propietarios) : appartements en résidence, villas dans des urbanisations, ou complexes avec piscine. Le régime espagnol, régi par la Ley de Propiedad Horizontal, diffère sensiblement du droit belge de la copropriété. Comprendre ces différences avant l’achat est essentiel.
Le fonctionnement de la copropriété espagnole
La comunidad de propietarios est gérée par un président élu parmi les copropriétaires et parfois un administrateur professionnel. Contrairement à la Belgique où le syndic professionnel est quasi-systématique et réglementé par la loi du 2 juin 2010, en Espagne de nombreuses petites copropriétés sont gérées directement par les propriétaires, ce qui peut entraîner des dysfonctionnements. Les décisions sont prises en assemblée générale selon des règles de majorité définies par la loi. Pour les acheteurs belges, l’assemblée se tient en espagnol et les procès-verbaux sont rédigés en espagnol uniquement.
Les charges de copropriété : ce qu’il faut vérifier
Avant d’acheter, les acheteurs belges doivent vérifier le montant des charges ordinaires et leur évolution, l’existence de derrama — des appels de fonds extraordinaires pour travaux importants pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros. Il est crucial de demander les procès-verbaux des trois dernières assemblées pour connaître les travaux votés ou prévus. En Belgique, le fonds de réserve est obligatoire depuis 2019 ; en Espagne, beaucoup de copropriétés n’en disposent pas, ce qui entraîne des derrama imprévues.
Responsabilité de l’acheteur pour les dettes du vendeur
La loi espagnole prévoit que le nouveau propriétaire est solidairement responsable des charges impayées par le vendeur pour l’année en cours et les trois années précédentes. La communauté peut exiger le paiement au nouvel acquéreur. C’est pourquoi il faut exiger un certificat de la communauté (certificado de deuda) attestant que le vendeur est à jour. Ce certificat est obligatoire pour la signature chez le notaire. En Belgique, le notaire vérifie automatiquement cette situation ; en Espagne, c’est votre avocat qui doit s’en charger.
Règlement intérieur et restrictions d’usage
Les statuts et le règlement intérieur peuvent imposer des restrictions importantes. Certaines copropriétés interdisent la location touristique, ce qui est crucial si vous envisagez de louer sur Airbnb. D’autres restreignent les animaux, les travaux de façade ou l’installation de climatiseurs visibles. Pour les acheteurs belges qui achètent une résidence secondaire avec l’intention de la louer, vérifier ces statuts est indispensable. Un avocat spécialisé analyse ces documents et vous informe de toute restriction.
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