Conseils d’experts sur acheter bien copropriete espagne par Tomas Ballestero Avocats — plus de 20 ans d’expérience pour accompagner les ressortissants étrangers dans le système juridique espagnol depuis notre cabinet à Jávea, Costa Blanca.
Une grande partie des biens vendus en Espagne aux acheteurs suisses sont dans des copropriétés (comunidades de propietarios). Le régime espagnol, régi par la Ley de Propiedad Horizontal, diffère du droit suisse de la propriété par étages (PPE). Comprendre ces différences est essentiel avant l’achat.
Le fonctionnement de la copropriété espagnole
La comunidad de propietarios est gérée par un président élu et parfois un administrateur professionnel. Contrairement à la Suisse où la PPE (propriété par étages) est strictement encadrée par le Code Civil (art. 712a-712t) et où un administrateur professionnel est souvent obligatoire, en Espagne de nombreuses petites copropriétés sont gérées directement par les propriétaires. Les décisions sont prises en assemblée générale en espagnol. Pour les acheteurs suisses, les procès-verbaux ne sont disponibles qu’en espagnol.
Les charges : ce qu’il faut vérifier
Vérifiez le montant des charges ordinaires et l’existence de derrama (appels de fonds extraordinaires pour travaux). Ces derrama peuvent représenter des milliers d’euros. Il est crucial de demander les procès-verbaux des trois dernières assemblées. En Suisse, le fonds de rénovation de la PPE est obligatoire et bien alimenté. En Espagne, beaucoup de copropriétés n’ont pas de fonds de réserve suffisant, d’où les derrama fréquentes et imprévues.
Responsabilité pour les dettes du vendeur
Le nouveau propriétaire est solidairement responsable des charges impayées de l’année en cours et des trois années précédentes. Il faut impérativement exiger un certificat de la communauté (certificado de deuda) avant la signature. En Suisse, les dettes de PPE ne se transmettent pas de la même manière à l’acquéreur. Cette particularité espagnole constitue un risque financier important que seul un avocat peut vérifier correctement.
Règlement intérieur et restrictions
Les statuts peuvent imposer des restrictions importantes. Certaines copropriétés interdisent la location touristique, ce qui est crucial si vous envisagez Airbnb. D’autres restreignent les animaux ou les travaux de façade. Pour les acheteurs suisses qui achètent une résidence secondaire avec intention de location saisonnière, vérifier ces statuts est indispensable. De plus, la licence touristique est obligatoire dans la Communauté Valencienne et sa délivrance peut être refusée si la copropriété s’y oppose.
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