Conseils d’experts sur heriter dun bien immobilier par Tomas Ballestero Avocats — plus de 20 ans d’expérience pour accompagner les ressortissants étrangers dans le système juridique espagnol depuis notre cabinet à Jávea, Costa Blanca.
Hériter d’un bien immobilier en Espagne peut sembler simple, mais de nombreux héritiers français commettent des erreurs coûteuses par méconnaissance du droit espagnol. Chez Tomas Ballestero Lawyers, nous accompagnons chaque année des dizaines de familles françaises confrontées à une succession en Espagne. Voici les erreurs les plus fréquentes et comment les éviter.
1. Dépasser les délais fiscaux pour hériter d’un bien immobilier en Espagne
En Espagne, les héritiers disposent de 6 mois à compter du décès pour déclarer et payer l’impôt sur les successions (Impuesto de Sucesiones). Ce délai peut être prolongé de 6 mois supplémentaires, mais la demande doit être faite dans les 5 premiers mois. Passé ce délai, des pénalités et intérêts de retard s’appliquent automatiquement.
De nombreux héritiers français découvrent trop tard que le système fiscal espagnol fonctionne différemment du système français. En Espagne, chaque communauté autonome applique ses propres réductions fiscales. Dans la Communauté Valencienne, par exemple, les héritiers directs bénéficient d’abattements significatifs, mais uniquement si la déclaration est faite dans les délais.
2. Mauvaise valorisation du bien immobilier hérité
L’administration fiscale espagnole utilise une valeur de référence cadastrale pour évaluer les biens immobiliers. Déclarer une valeur inférieure à cette référence déclenche automatiquement un contrôle fiscal et une rectification avec majoration. À l’inverse, surévaluer le bien augmente inutilement l’impôt à payer.
Un avocat spécialisé en successions en Espagne vérifie la valeur de référence avant la déclaration et vous conseille sur la valorisation optimale, en toute légalité.
3. Ne pas inscrire le bien au registre foncier espagnol
Après avoir accepté la succession et payé les impôts, beaucoup d’héritiers oublient d’inscrire le changement de propriété au Registro de la Propiedad (registre foncier). Sans cette inscription, vous ne pourrez ni vendre le bien, ni le mettre en location légalement, ni obtenir un prêt hypothécaire dessus.
La procédure d’inscription nécessite l’acte notarié d’acceptation d’héritage (escritura de aceptación de herencia), le justificatif de paiement de l’impôt sur les successions et le formulaire de la plusvalía municipal.
4. Ignorer les dettes liées au bien immobilier
En Espagne, hériter d’un bien immobilier signifie aussi hériter des dettes associées : impôts fonciers impayés (IBI), charges de copropriété en retard, ou même des hypothèques. Avant d’accepter un héritage, il est essentiel de vérifier l’existence de charges sur le bien auprès du registre foncier et de la mairie.
Si les dettes dépassent la valeur du bien, vous pouvez accepter l’héritage à bénéfice d’inventaire (aceptación a beneficio de inventario), ce qui limite votre responsabilité à la valeur des biens hérités.
5. Ne pas obtenir un NIE avant de commencer les démarches
Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est indispensable pour toute démarche administrative en Espagne, y compris pour hériter d’un bien immobilier. Sans NIE, vous ne pouvez ni payer les impôts, ni signer devant notaire, ni inscrire le bien à votre nom. La demande peut se faire au consulat d’Espagne en France ou directement en Espagne.
Vous ne pouvez pas vous déplacer en Espagne ?
Chez Tomas Ballestero Lawyers, nous gérons l’intégralité de votre succession en Espagne grâce à une procuration (poder notarial) que vous pouvez signer depuis la France. Vous n’avez pas besoin de vous déplacer.
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