Conseils d’experts sur jamais acheter bien espagne par Tomas Ballestero Avocats — plus de 20 ans d’expérience pour accompagner les ressortissants étrangers dans le système juridique espagnol depuis notre cabinet à Jávea, Costa Blanca.
Chaque année, des acheteurs belges perdent des milliers d’euros en achetant un bien immobilier en Espagne sans l’accompagnement d’un avocat indépendant. En Belgique, le notaire vérifie la situation juridique du bien et protège les deux parties. En Espagne, le notaire a un rôle beaucoup plus limité : il authentifie la signature, mais ne réalise pas les vérifications juridiques. Si vous n’avez pas votre propre avocat, personne ne défend vos intérêts.
Le notaire espagnol ne vous protège pas comme en Belgique
Le notaire belge est tenu de vérifier que le bien est libre de charges, que le vendeur est le vrai propriétaire, que la situation urbanistique est régulière, et que toutes les conditions légales sont remplies. Le notaire espagnol ne fait rien de tout cela. Son rôle se limite à vérifier l’identité des parties, lire l’acte et apposer son sceau. Il ne consulte pas le registre de la propriété pour vous, ne vérifie pas les dettes de copropriété, ne contrôle pas la conformité urbanistique et ne s’assure pas que les impôts sont à jour. Si vous signez sans avocat, vous signez à l’aveugle.
L’agent immobilier défend les intérêts du vendeur
Les agents immobiliers en Espagne travaillent pour le vendeur et sont rémunérés par commission sur la vente. Leur intérêt est que la transaction se conclue rapidement. De plus, la profession n’est pas réglementée comme en Belgique par l’IPI (Institut Professionnel des Agents Immobiliers). N’importe qui peut exercer cette activité. Certains agents proposent de « gérer les formalités juridiques », créant un conflit d’intérêts évident. Votre avocat, lui, est inscrit au barreau et défend exclusivement vos intérêts.
Les risques concrets d’acheter sans avocat
Les cas que nous rencontrons illustrent les dangers. Des acheteurs belges qui découvrent après la signature que le bien est grevé d’une hypothèque non levée. D’autres qui achètent un bien avec une extension sans permis, exposée à démolition. Des propriétaires qui apprennent que leur bien est en zone inondable. D’autres encore redevables de dizaines de milliers d’euros de charges de copropriété impayées par l’ancien propriétaire. Toutes ces situations auraient été détectées par un avocat réalisant une due diligence complète.
Le coût d’un avocat est dérisoire par rapport aux risques
Les honoraires d’un avocat représentent environ 1 % du prix d’achat. Pour un bien de 200 000 €, cela représente environ 2 000 €. Comparé aux frais totaux (10-15 %) et aux pertes potentielles (facilement 20 000 € à 100 000 €), c’est l’investissement le plus rentable. L’avocat négocie le contrat d’arras, coordonne les délais, vérifie les transferts et gère les obligations fiscales. Économiser sur l’avocat est la décision la plus coûteuse que vous puissiez prendre.
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