Conseils d’experts sur pieges eviter achat immobilier par Tomas Ballestero Avocats — plus de 20 ans d’expérience pour accompagner les ressortissants étrangers dans le système juridique espagnol depuis notre cabinet à Jávea, Costa Blanca.
Chaque année, des acheteurs belges vivent des expériences difficiles lors de l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne, simplement parce qu’ils n’ont pas été suffisamment informés des pièges courants. Les différences entre le système juridique belge et espagnol sont nombreuses, et ce qui semble être une précaution élémentaire en Belgique peut ne pas exister en Espagne.
Piège n°1 : Faire confiance uniquement à l’agent immobilier
En Belgique, le notaire joue un rôle protecteur en vérifiant l’ensemble de la situation juridique du bien. En Espagne, le notaire a un rôle plus limité : il authentifie la signature mais ne vérifie pas les charges, les dettes ou la conformité urbanistique. Les agents immobiliers espagnols représentent les intérêts du vendeur et la profession n’est pas réglementée comme en Belgique (IPI). L’erreur la plus coûteuse des acheteurs belges est de ne pas engager un avocat indépendant. Cet investissement d’environ 1 % du prix peut éviter des pertes de dizaines de milliers d’euros.
Piège n°2 : Ignorer la situation urbanistique du bien
L’Espagne a connu des décennies de construction parfois désordonnée. Extensions non déclarées, piscines sans permis, terrasses fermées illégalement, ou biens en zone non constructible sont des situations courantes. Pour un acheteur belge, ces irrégularités peuvent entraîner des amendes, l’impossibilité de revendre, ou un ordre de démolition. Avant tout achat, une vérification auprès de la mairie (Ayuntamiento) est indispensable pour confirmer la conformité au plan général d’urbanisme. Le système belge du permis d’urbanisme ne s’applique pas ici.
Piège n°3 : Sous-déclarer le prix d’achat
Certains vendeurs proposent de déclarer un prix inférieur au prix réel dans l’acte notarié pour réduire les impôts. Cette pratique est strictement illégale et activement poursuivie par le fisc espagnol. L’administration dispose de valeurs de référence cadastrales et peut imposer des compléments majorés de pénalités pouvant atteindre 150 %. De plus, en cas de revente future, la plus-value sera artificiellement gonflée. Notre conseil aux acheteurs belges : déclarez toujours le prix réel.
Piège n°4 : Négliger les vérifications du registre de la propriété
Le Registro de la Propiedad certifie la propriété des biens immobiliers en Espagne. Avant tout achat, il faut demander une nota simple actualisée pour vérifier que le vendeur est le propriétaire inscrit, qu’aucune hypothèque ne grève le bien, qu’il n’existe pas de saisies, et que la description correspond à la réalité. Les acheteurs belges doivent savoir qu’en Espagne, seule l’inscription au registre garantit pleinement votre droit de propriété face aux tiers. Notre cabinet effectue ces vérifications dans les 48 heures précédant la signature.
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