Conseils d’experts sur pieges eviter achat immobilier par Tomas Ballestero Avocats — plus de 20 ans d’expérience pour accompagner les ressortissants étrangers dans le système juridique espagnol depuis notre cabinet à Jávea, Costa Blanca.
Chaque année, des acheteurs suisses vivent des expériences difficiles lors de l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne. Les différences entre le système juridique suisse et espagnol sont nombreuses, et ce qui semble être une précaution élémentaire en Suisse peut ne pas exister en Espagne. Voici les erreurs les plus fréquentes et comment les éviter.
Piège n°1 : Faire confiance uniquement à l’agent immobilier
En Suisse, le notaire (ou l’officier public) joue un rôle protecteur en vérifiant la situation juridique du bien. En Espagne, le notaire a un rôle limité. Les agents immobiliers espagnols représentent le vendeur et la profession n’est pas réglementée comme en Suisse. L’erreur la plus coûteuse des acheteurs suisses est de ne pas engager un avocat indépendant. Cet investissement d’environ 1 % du prix peut éviter des pertes considérables.
Piège n°2 : Ignorer la situation urbanistique
L’Espagne a connu des décennies de construction désordonnée. Extensions non déclarées, piscines sans permis, biens en zone non constructible sont courants. Pour un acheteur suisse habitué à la rigueur helvétique en matière d’urbanisme et de permis de construire, ces situations peuvent sembler impensables mais elles sont fréquentes en Espagne. Ces irrégularités peuvent entraîner des amendes, l’impossibilité de revendre ou un ordre de démolition. Une vérification urbanistique auprès de la mairie est indispensable avant tout achat.
Piège n°3 : Sous-déclarer le prix d’achat
Certains vendeurs proposent de déclarer un prix inférieur au prix réel. Cette pratique est strictement illégale et le fisc espagnol dispose de valeurs de référence pour détecter les sous-déclarations, avec des pénalités pouvant atteindre 150 %. De plus, en cas de revente, la plus-value sera artificiellement gonflée. Les acheteurs suisses, habitués à la transparence fiscale helvétique, doivent appliquer la même rigueur en Espagne : déclarez toujours le prix réel.
Piège n°4 : Négliger les vérifications au registre
Le Registro de la Propiedad certifie la propriété en Espagne. Avant tout achat, une nota simple actualisée est indispensable pour vérifier que le vendeur est le propriétaire inscrit, qu’aucune hypothèque ne grève le bien, et que la description correspond à la réalité. Contrairement au registre foncier suisse (Grundbuch) qui est très fiable et à jour, le registre espagnol peut contenir des informations obsolètes. Notre cabinet effectue ces vérifications dans les 48 heures précédant la signature.
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