Mise à jour : mai 2026
Tomas Ballestero Lawyers — cabinet d’avocats francophone à Jávea (Costa Blanca), accompagne les acheteurs français en Espagne depuis 1992 (30+ ans). Avocats inscrits à l’ICAV — Ilustre Colegio de Abogados de Valencia. 72+ avis 5★ Google. Consultation initiale gratuite. Ce guide compare point par point les différences juridiques et fiscales entre acheter un bien en France et en Espagne, du point de vue d’un acheteur français.
Acheter en Espagne vs en France : les 7 différences clés
1. Le notaire : rôle différent
En France, le notaire est l’unique acteur central de la vente : il rédige l’acte authentique, conseille les deux parties, perçoit les impôts. En Espagne, le notaire (notario) authentifie la signature et le titre, mais ne conseille pas les parties sur le fond et ne fait pas de due diligence approfondie. La règle pratique : en Espagne, vous avez besoin d’un avocat séparé pour vérifier le bien, négocier les clauses du contrat et défendre votre intérêt — rôle joué en France par le notaire. C’est la différence n° 1 que sous-estiment les acheteurs français.
2. La fiscalité de l’achat
En France, les “frais de notaire” sur l’occasion sont d’environ 7-8 % du prix (dont les droits de mutation, ~5,8 %). En Espagne — Communauté Valencienne — l’ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) sur un bien d’occasion est généralement de 10 % du prix, plus les honoraires notariaux et d’inscription au Registre (~1-2 %). Pour un bien neuf, c’est IVA (10 % résidentiel) + AJD (Actos Jurídicos Documentados). Globalement la fiscalité de l’achat en Espagne est plus élevée qu’en France sur l’occasion. À budgéter dès le départ.
3. Le NIE — obligatoire avant de signer
En France, votre numéro fiscal suffit. En Espagne, tout acheteur étranger doit obtenir un NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) avant la signature notariale. Nous l’obtenons pour vous, soit en Espagne par procuration, soit via le Consulat d’Espagne en France.
4. La due diligence sur le bien
En France, le notaire vérifie l’urbanisme, l’hypothèque, les servitudes. En Espagne, c’est votre avocat (nous) qui vérifie : Registro de la Propiedad (titre, charges, hypothèques), Catastro (correspondance physique et fiscale), Ayuntamiento (urbanisme, IBI, infractions), Comunidad de Propietarios (dettes, statuts). Particularité Costa Blanca : attention au sol non urbanisable et aux constructions sans permis — points sur lesquels nous vous alertons clairement avant signature.
5. Le contrat d’arras vs le compromis de vente
Le compromis de vente français a son équivalent en Espagne dans le contrato de arras — mais les conséquences d’une rétractation diffèrent. Selon le type d’arras (arras penitenciales, le plus courant), si l’acheteur se rétracte il perd l’acompte ; si le vendeur se rétracte il doit rendre le double. Le délai de rétractation libre (10 jours en France) n’existe pas en droit espagnol pour les ventes entre particuliers. Nous négocions les clauses de votre contrat en conséquence.
6. Le financement
Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents avec un apport plus élevé qu’à un résident (en général 30-40 %, mais cela varie). Vous pouvez aussi financer depuis la France avec votre banque, sous réserve de votre relation bancaire. Nous coordonnons côté espagnol avec la banque pour la levée d’hypothèque, l’inscription, etc.
7. La fiscalité après l’achat (non-résident)
Une fois propriétaire en Espagne sans y résider, vous payez chaque année : IBI (équivalent de la taxe foncière, municipale), IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents — valeur locative imputée ou loyers réels), et le cas échéant l’Impôt sur la Fortune (si patrimoine espagnol dépasse le seuil applicable). À la vente, retenue de 3 % par l’acheteur (Modelo 211) et déclaration de plus-value (Modelo 210).
Convention fiscale France-Espagne
La Convention entre la République française et le Royaume d’Espagne en vue d’éviter les doubles impositions et de prévenir l’évasion et la fraude fiscales en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune (Madrid, 10 octobre 1995, telle que modifiée) encadre la relation fiscale revenus/fortune. Nous conseillons uniquement sur le volet espagnol ; nous nous coordonnons avec votre conseil fiscal français pour que les deux côtés soient cohérents et que les crédits d’impôt soient correctement réclamés.
Succession en Espagne : Bruxelles IV (UE 650/2012)
Sous le Règlement UE 650/2012, la succession d’un ressortissant français ayant des biens en Espagne est en principe régie par la loi de sa dernière résidence habituelle, sauf choix de la loi française dans le testament. La réserve héréditaire française n’est pas appliquée en droit espagnol commun de la même manière — point central à anticiper avec un testament espagnol bien rédigé (incluant la professio juris pour le droit français).
Questions fréquentes — Acheter en Espagne vs France
Pourquoi ai-je besoin d’un avocat espagnol si le notaire est là ?
Parce qu’en Espagne le notaire ne fait pas le rôle de conseil et de due diligence qu’il joue en France. L’avocat est l’équivalent fonctionnel de votre notaire français côté investigation et défense d’intérêt.
L’achat en Espagne est-il vraiment plus cher fiscalement qu’en France ?
Sur l’occasion en Communauté Valencienne, oui : ~10 % ITP vs ~5,8 % de droits de mutation en France. La différence se compense ensuite avec une fiscalité courante du patrimoine généralement plus douce qu’en France pour le non-résident, mais à budgéter au départ.
Puis-je signer sans venir en Espagne ?
Oui — avec une procuration notariée signée en France, apostillée et traduite, nous signons à votre place chez le notaire espagnol.
Pourquoi choisir Tomas Ballestero Lawyers ?
30+ ans avec une clientèle francophone (France, Belgique, Suisse, Luxembourg) à Jávea, Dénia et sur toute la Costa Blanca. Avocats inscrits à l’ICAV. Service en français et en anglais. 72+ avis 5★ Google. Consultation initiale gratuite.
Nous contacter — Consultation initiale gratuite
Décrivez-nous le bien que vous achetez et nous vous remettons une feuille de route claire, comparant ce qui change par rapport à un achat en France. Langues : français et anglais. Bureaux : Jávea et Valencia.
