Conseils d’experts sur acheter bien copropriete espagne par Tomas Ballestero Avocats — plus de 20 ans d’expérience pour accompagner les ressortissants étrangers dans le système juridique espagnol depuis notre cabinet à Jávea, Costa Blanca.
Une grande partie des biens immobiliers vendus en Espagne aux acheteurs français sont situés dans des copropriétés (comunidades de propietarios) : appartements en résidence, villas dans des urbanisations fermées, ou complexes avec piscine et espaces communs. Le régime de la copropriété espagnole, régi par la Ley de Propiedad Horizontal, diffère sensiblement du droit français de la copropriété. Comprendre ces différences avant l’achat est essentiel pour éviter des surprises désagréables.
Le fonctionnement de la copropriété espagnole
La comunidad de propietarios est gérée par un président (élu parmi les copropriétaires, souvent à tour de rôle) et, dans les grandes copropriétés, par un administrateur professionnel (administrador de fincas). Contrairement à la France où le syndic est quasi-systématiquement un professionnel, en Espagne de nombreuses petites copropriétés sont gérées directement par les propriétaires, ce qui peut entraîner des dysfonctionnements. Les décisions sont prises en assemblée générale (junta de propietarios) selon des règles de majorité définies par la loi. Pour les acheteurs français, il est important de savoir que l’assemblée se tient généralement en espagnol et que les procès-verbaux sont rédigés en espagnol uniquement.
Les charges de copropriété : ce qu’il faut vérifier avant d’acheter
Avant d’acheter un bien en copropriété, les acheteurs français doivent impérativement vérifier plusieurs éléments. D’abord, le montant des charges ordinaires mensuelles ou trimestrielles et leur historique d’évolution. Ensuite, l’existence de derrama — des appels de fonds extraordinaires votés pour financer des travaux importants (ravalement, ascenseur, piscine, toiture). Ces derrama peuvent représenter des montants de plusieurs milliers d’euros et sont dues par le propriétaire au moment du vote, même s’il vient d’acheter. Il est crucial de demander les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales pour connaître les travaux votés ou prévus. Notre cabinet analyse systématiquement ces documents avant tout achat en copropriété.
Responsabilité de l’acheteur pour les dettes du vendeur
La loi espagnole prévoit une particularité qui surprend souvent les acheteurs français : le nouveau propriétaire est solidairement responsable des charges de copropriété impayées par le vendeur pour l’année en cours et les trois années précédentes. Cela signifie que si le vendeur n’a pas payé ses charges, la communauté peut exiger le paiement au nouvel acquéreur. C’est pourquoi il est absolument impératif d’exiger, avant la signature, un certificat de la communauté (certificado de deuda) attestant que le vendeur est à jour de toutes ses obligations financières. Ce certificat est d’ailleurs obligatoire pour la signature chez le notaire depuis les réformes récentes. Notre cabinet ne permet jamais la signature sans ce document.
Règlement intérieur et restrictions d’usage
Chaque copropriété dispose de statuts (estatutos) et parfois d’un règlement intérieur (normas de régimen interior) qui peuvent imposer des restrictions importantes. Certaines copropriétés interdisent la location touristique de courte durée, ce qui est crucial si vous envisagez de louer votre bien sur des plateformes comme Airbnb. D’autres restreignent la présence d’animaux domestiques, les travaux de modification des façades, ou l’installation d’antennes ou de climatiseurs visibles. Pour les acheteurs français qui achètent une résidence secondaire avec l’intention de la louer, vérifier les statuts de la copropriété est une étape indispensable. Un avocat spécialisé peut analyser ces documents et vous informer de toute restriction pouvant affecter votre projet.
Contactez Tomas Ballestero Lawyers
Vous êtes français et souhaitez acheter un bien en copropriété en Espagne ? Contactez Tomas Ballestero Lawyers au +34 965 792 946 ou à [email protected] pour un accompagnement juridique complet incluant l’analyse de la copropriété.
Besoin d’une procuration ou de services notariaux en Espagne ? Contactez nos Conveyancing Solicitors pour une assistance juridique experte sur la Costa Blanca.
