Conseils d’experts sur due diligence immobiliere espagne par Tomas Ballestero Avocats — plus de 20 ans d’expérience pour accompagner les ressortissants étrangers dans le système juridique espagnol depuis notre cabinet à Jávea, Costa Blanca.
En France, les vérifications juridiques lors d’un achat immobilier sont largement assurées par le notaire. En Espagne, la situation est radicalement différente : le notaire espagnol n’effectue pas de due diligence complète sur le bien. C’est à l’acheteur — ou plutôt à son avocat — de réaliser toutes les vérifications préalables avant de s’engager. Pour les acheteurs français, cette étape est la plus importante de tout le processus d’achat immobilier en Espagne.
Vérification au registre de la propriété
La première vérification consiste à demander une nota simple actualisée au Registro de la Propiedad compétent. Ce document officiel révèle : l’identité du propriétaire inscrit (qui doit correspondre au vendeur), la description juridique et les limites du bien, l’existence éventuelle d’hypothèques, de saisies ou de servitudes, et toute annotation préventive pouvant affecter la vente. Pour les acheteurs français, il est important de savoir que la nota simple reflète la situation à un instant donné et peut évoluer. C’est pourquoi notre cabinet demande une nota simple actualisée dans les 48 heures précédant la signature chez le notaire pour s’assurer qu’aucune charge n’a été inscrite entre-temps.
Vérification cadastrale et urbanistique
La vérification au cadastre (Catastro) permet de comparer la surface déclarée, les limites de la parcelle et la description du bâti avec la réalité. Des écarts fréquents existent entre le registre de la propriété, le cadastre et la réalité physique du bien. Parallèlement, une consultation urbanistique auprès de la mairie (Ayuntamiento) est indispensable pour vérifier que le bien est conforme au plan général d’urbanisme (PGOU), que toutes les constructions disposent des licences appropriées, et qu’aucun projet d’aménagement futur (nouvelle route, zone protégée, expropriation) ne menace le bien. En Espagne, les irrégularités urbanistiques sont courantes et peuvent rendre le bien invendable ou entraîner un ordre de démolition.
Vérification des dettes et charges
Un bien immobilier en Espagne peut être grevé de dettes qui se transmettent à l’acheteur. Il est impératif de vérifier : les dettes envers la communauté de propriétaires (comunidad de propietarios), car l’acquéreur est légalement responsable des charges impayées de l’année en cours et des trois années précédentes ; les dettes fiscales, notamment l’IBI (taxe foncière) impayé et la plusvalía municipal ; les factures impayées d’eau, d’électricité et de gaz ; et les éventuelles procédures judiciaires en cours affectant le bien. Notre cabinet demande systématiquement un certificat de la communauté confirmant que le vendeur est à jour de ses charges, ainsi qu’une vérification des dettes fiscales.
Vérification technique et certificats obligatoires
Au-delà des aspects juridiques, certaines vérifications techniques sont essentielles. Le certificat d’efficacité énergétique (CEE) est obligatoire pour toute vente. Le certificat d’habitabilité (cédula de habitabilidad ou licencia de primera ocupación) confirme que le bien remplit les conditions minimales pour être habité. Pour les biens anciens, une inspection technique peut révéler des problèmes structurels, d’humidité ou d’isolation. Pour les acheteurs français, habitués aux diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, termites), il faut savoir que l’Espagne exige moins de diagnostics mais que des vérifications volontaires sont vivement recommandées, surtout pour les biens de plus de 20 ans.
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