Vendre un Bien Immobilier en Espagne

Vous souhaitez vendre votre propriété en Espagne ? Tomas Ballestero Lawyers accompagne les propriétaires francophones dans la vente de leur bien sur la Costa Blanca : les documents, les impôts du vendeur, les points que vérifiera l’avocat de l’acheteur et la signature sans vous déplacer.

En bref. Si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne, l’acheteur retient 3 % du prix et le verse au Trésor espagnol. Il vous faut votre NIE, votre acte de propriété, le certificat de performance énergétique et une Nota Simple récente du Registre de la propriété. La situation juridique du bien doit être vérifiée avant sa mise en vente, et non quand l’acheteur attend déjà.

Avant de vendreAvant de mettre le bien en vente

La plupart des ventes qui échouent le font pour des raisons que l’on pouvait voir plusieurs mois avant. Les acheteurs de biens de qualité sur la Costa Blanca viennent avec leur propre avocat, qui demandera les mêmes documents que nous. Avoir les réponses prêtes rend le bien plus facile à vendre et protège le prix.

• Titre et Registre de la propriétéNous vérifions que le bien est inscrit à votre nom, que la description inscrite correspond à l’acte et au Cadastre, et si une hypothèque ou une charge doit être levée à la signature.
• Permis et travaux postérieursUne piscine, une annexe, une terrasse fermée ou une extension construite après le permis d’origine doit souvent être déclarée ou régularisée avant que l’avocat de l’acheteur ne l’accepte. Nous vous disons ce qui s’applique à votre bien ; lorsqu’un certificat technique est nécessaire, nous vous conseillons de le faire établir par l’architecte de votre choix ou par Sergio Tomás Arquitectos à Jávea, un architecte avec qui nous travaillons habituellement.
• Copropriété et taxes localesLes certificats attestant que les charges de copropriété, l’IBI et la taxe d’ordures sont à jour, pour que rien ne reste en suspens chez le notaire.
• Qui signeSi le bien appartient à un couple, à des héritiers ou à une société, tous doivent signer, ou leurs représentants. Si un propriétaire est décédé, la succession doit être acceptée et inscrite avant de pouvoir vendre.

DocumentsLes documents nécessaires pour vendre

• NIEVotre numéro d’identification fiscale espagnol, celui que vous avez utilisé lors de l’achat. Sans lui, aucune vente n’est possible. Si votre certificat NIE a expiré ou si vous l’avez perdu, nous vous aidons à en obtenir un nouveau dans le cadre de la vente que nous traitons pour vous. Il doit être demandé en personne, dans un commissariat en Espagne ou au consulat d’Espagne de votre pays.
• Acte de propriété (escritura)L’acte signé devant notaire lorsque vous avez acheté ou hérité le bien.
• Nota SimpleUn extrait récent du Registre de la propriété confirmant le propriétaire et les éventuelles charges.
• Certificat de performance énergétiqueObligatoire pour toute vente en Espagne et valable au jour de la vente.
• Reçus de l’IBILa preuve du paiement de la taxe foncière annuelle (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
• Certificat de la copropriétéSi le bien fait partie d’une copropriété, le certificat que toutes les charges sont payées.
• Licence de seconde occupation ou certificat d’habitabilitéSouvent demandé pour les logements de revente sur la Costa Blanca. Nous vérifions si votre bien en dispose et que faire dans le cas contraire.

Le processusLe Processus de Vente en Espagne

1. Réservation. Une fois l’offre acceptée, l’acheteur verse en général un petit acompte de réservation et le bien est retiré du marché pour une période convenue.
2. Contrat privé (contrato de arras). Acheteur et vendeur signent le contrat privé et l’acheteur verse un acompte, habituellement autour de 10 % du prix. Nous le rédigeons ou le révisons pour que les conditions, les dates et les pénalités vous protègent en tant que vendeur.
3. Signature chez le notaire. L’acte de vente (escritura) est signé, le solde est payé, l’éventuelle hypothèque est levée et les clés sont remises. Si vous êtes non-résident, l’acheteur retient les 3 % à ce moment.
4. Après la vente. Les déclarations fiscales du vendeur sont déposées, les prélèvements et contrats de fourniture sont résiliés ou transférés, et la plusvalía municipale est réglée auprès de la mairie.

FiscalitéObligations Fiscales du Vendeur

Lorsqu’un non-résident vend un bien en Espagne, l’acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser au Trésor espagnol (Agencia Tributaria) au moyen du formulaire 211, dans le mois qui suit la vente.

Ce n’est pas un impôt supplémentaire : c’est un acompte sur l’impôt sur la plus-value. Le vendeur dépose ensuite le formulaire 210 déclarant la plus-value réelle. Si l’impôt dû est inférieur aux 3 % retenus, la différence est remboursée ; s’il est supérieur, vous payez la différence.

Ce qui réduit la plus-value imposable. La plus-value n’est pas simplement le prix de vente moins le prix d’achat. Les frais et impôts payés à l’achat, les travaux d’amélioration justifiés par factures et les frais de la vente (commission de l’agence, honoraires d’avocat) sont pris en compte. Conservez vos factures : à ce moment-là, elles valent de l’argent.

Erreurs fréquentes. Oublier la plusvalía municipale, que le vendeur paie à la mairie et qu’il faut calculer avant la signature. Ne pas déposer le formulaire 210 et perdre le remboursement d’une partie des 3 %. Laisser actifs les prélèvements de l’IBI, de la copropriété, de l’eau, de l’électricité et de l’assurance après la vente.

ExemplesCe que cela donne en pratique

Illustrations de situations que nous rencontrons régulièrement, et non le récit de transactions particulières.

• Une villa à Jávea, 2,4 millions €Un couple français, rentré en France, vend sa villa sur les pentes du Montgó. Le pool house avait été construit des années après le permis d’origine et ne figurait pas dans l’acte. Avec le certificat d’un architecte, l’extension est déclarée devant notaire avant la vente, l’avocat de l’acheteur l’accepte et le couple signe tout par procuration.
• Une villa héritée à Moraira, 1,9 million €Trois frères et sœurs suisses héritent de la villa de leurs parents et décident de la vendre. La succession est d’abord acceptée et inscrite, l’impôt réglé, puis la vente suit, chacun des héritiers représenté par sa propre procuration.
• Une propriété en front de mer, 3,1 millions €Le propriétaire d’une villa en bord de mer reçoit une offre d’un acheteur dont l’avocat demande comment la loi littorale (Ley de Costas) affecte la maison. La situation ayant été documentée à l’avance, la question est réglée en quelques jours et la vente se fait au prix convenu.
• Un appartement à Dénia, 300 000 €Un propriétaire britannique vend depuis le Royaume-Uni par procuration. Les 3 % que l’acheteur doit retenir à un vendeur non résident sont calculés et versés lors de la signature.
• Une maison de ville à Jávea, 600 000 €Un frère et une sœur veulent vendre la maison de leur mère décédée, mais la succession n’a jamais été inscrite. Nous réalisons d’abord l’acte de succession, puis la vente.
• Une villa à Moraira, 800 000 €Un couple norvégien vend une villa dont la piscine ne figure pas dans l’acte. Avec le certificat de leur architecte, la piscine est déclarée devant notaire et la vente n’est pas retardée.

À distanceVendre par Procuration

Si vous ne pouvez pas être présent en Espagne pour la vente, vous pouvez donner une procuration notariée (poder notarial) à votre avocat pour qu’il signe l’acte en votre nom. Vous la signez devant un notaire en France, en Belgique ou en Suisse, avec l’apostille de La Haye, ou dans un consulat d’Espagne. Nous nous occupons alors du contrat privé, du notaire, de la levée de l’éventuelle hypothèque et des déclarations fiscales après la vente.

Bien héritéVendre un bien reçu en héritage

Un bien hérité en Espagne ne peut être vendu qu’après l’acceptation de la succession devant un notaire espagnol, le règlement de l’impôt et l’inscription du bien au nom des héritiers. Nous traitons les deux étapes, la succession puis la vente, le plus souvent pour des héritiers qui vivent hors d’Espagne. Voir notre page avocat successions en Espagne.

Où nous intervenonsZones couvertes

Nous accompagnons les vendeurs sur toute la Costa Blanca, notamment à Jávea (Xàbia), Moraira, Dénia, Benitachell, Benissa, Calpe et Altea. Notre cabinet se trouve à Jávea, Avenida del Pla 126.

QuestionsQuestions Fréquentes

Puis-je vendre sans être présent en Espagne ? Oui. Avec une procuration notariée, notre cabinet peut vous représenter chez le notaire et gérer toute la vente.

Que devient la retenue de 3 % après la vente ? L’acheteur la verse au Trésor espagnol dans le mois qui suit la vente. Vous déposez ensuite le formulaire 210 déclarant la plus-value réelle. Si l’impôt réel est inférieur à la retenue, vous pouvez demander le remboursement ; s’il est supérieur, vous payez la différence.

Combien de temps faut-il pour vendre ? La durée du processus juridique dépend surtout des documents ; s’ils sont en ordre, la vente avance sans retard. Les préparer avant la mise en vente permet de tenir ce délai.

Puis-je vendre un bien avec une extension qui ne figure pas dans l’acte ? Souvent oui, mais elle doit en général être déclarée ou régularisée avant, et l’avocat de l’acheteur posera la question. Ce qui est possible dépend de l’ancienneté des travaux et des règles d’urbanisme applicables ; le certificat d’un architecte est normalement nécessaire.

Voir aussi

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Comment nous rencontrerEn personne à Jávea, ou 100 % à distance

En personne à JáveaRendez-vous à notre cabinet du Centro Comercial Arenal, Avenida del Pla 126. Rendez-vous en français, en anglais ou en espagnol.

100 % à distance, depuis chez vousLa plupart de nos clients n’ont jamais besoin de se déplacer. Nous travaillons par e-mail, téléphone, WhatsApp et visioconférence, et vous signez par procuration. Seul le NIE doit être demandé en personne, en Espagne ou dans un consulat espagnol.

Combien coûtent vos honoraires ?

Chaque dossier est différent : avant de commencer, nous vous envoyons un devis écrit. Vous connaissez nos honoraires dès le départ, sans surprise à la fin.

Prochaine étapeCe qui se passe quand vous nous contactez

1. Vous nous écrivezPar le formulaire ci-dessous, par téléphone, WhatsApp ou e-mail. Quelques lignes suffisent.
2. Un avocat lit votre messagePas un assistant : l’un de nos avocats étudie votre situation et vous répond personnellement, le jour même.
3. Nous vous indiquons la prochaine étapeCe qu’il faut vérifier en premier, et quels documents seraient utiles.
4. Nous confirmons le périmètre et les honorairesPar écrit, avant tout travail.
5. Vous décidezRien n’est engagé tant que vous n’avez pas dit oui.

Avertissement. Les informations de cette page sont de nature générale et ne constituent pas un conseil juridique. Chaque bien et chaque vente sont différents ; contactez-nous pour que nous examinions votre cas.