Landelijk Onroerend Goed Kopen in Spanje: Juridische Risico’s

Een finca op het platteland met amandelbomen en uitzicht op zee klinkt idyllisch. Landelijk vastgoed in Spanje brengt echter juridische risico’s mee die een woning in het dorp niet heeft: gebouwen zonder vergunning, water dat op papier niet bestaat, een toegang die afhangt van de buurman en stedenbouwkundige regels die bepalen wat u ooit met de grond mag doen. Dat alles kan vóór de aankoop worden gecontroleerd.

De grondWat “landelijke grond” betekent voor een koper

De meeste landelijke woningen liggen op suelo no urbanizable, landelijke grond waar bouwen streng beperkt is. Vaak mag u een bestaand gebouw niet uitbreiden, verbouwen of zelfs herbouwen zonder bijzondere vergunning. Het eerste wat moet worden vastgesteld, is hoe de grond is geclassificeerd en wat het bestemmingsplan erop toestaat.

De risico’sDe juridische problemen die wij het vaakst zien

• Gebouwen zonder vergunningAanbouwen, zwembaden, gastenverblijven, garages en soms hele huizen zonder vergunning. Dat ze er al jaren staan, maakt ze niet legaal. Het kan leiden tot sloopbevelen, boetes en problemen met verzekeren, verkopen of aansluiten.
• WaterVeel fincas hebben een put, een waterreservoir (aljibe) of een gedeelde aansluiting in plaats van leidingwater. Een put heeft een vergunning nodig van de waterautoriteit (Confederación Hidrográfica), en een gedeelde aansluiting een formele overeenkomst.
• ToegangLandelijke woningen zijn vaak alleen bereikbaar via privéwegen. Is het recht van overpad (servidumbre de paso) niet ingeschreven, dan hangt uw toegang af van de goede wil van de buurman.
• Register en werkelijkheidHet Eigendomsregister, het Catastro en wat er werkelijk gebouwd is, komen vaak niet overeen: gebouwen die niet zijn ingeschreven, andere perceelgroottes, beschrijvingen die niet meer kloppen.

Juridisch onderzoekWat wij controleren voordat u tekent

Dit is ons werk als advocaten: documenten, registers en overheden. Het gebeurt vóór het voorlopig contract, niet erna.

• ClassificatieHoe de grond is geclassificeerd en wat er legaal gebouwd of herbouwd mag worden.
• VergunningenDe bouwvergunningen voor elk gebouw, en het certificaat dat er geen stedenbouwkundige overtreding openstaat (certificado de no infracción urbanística).
• WaterDe legale bron: een contract voor leidingwater, een putvergunning, waterrechten of een overeenkomst over een gedeelde aansluiting.
• ToegangEen recht van overpad dat in het Eigendomsregister is ingeschreven.
• EigendomDe akte, de Nota Simple en het Catastro naast elkaar, en eventuele lasten of schulden op de woning.
• BeschermingNatuurbescherming, bosgrond of overstromingsrisico op het perceel.

Technische keuringWat een architect moet controleren

Sommige dingen staan in geen enkel register. Bij een landelijke aankoop raden wij altijd een keuring door een architect aan: wat er op het perceel staat tegenover de akte en de vergunningen, de grenzen, de staat van de gebouwen en installaties, en de werkelijke ouderdom van elk deel.

U kiest en geeft zelf de opdracht aan de architect: uw eigen architect of, als u er geen heeft, Sergio Tomás Arquitectos in Jávea. Wij lezen het rapport van de architect samen met de stukken uit de registers, zodat wat u betaalt, wat geregistreerd is en wat er gebouwd is, met elkaar overeenkomen.

Oude gebouwenKan een gebouw zonder vergunning worden geregulariseerd?

Soms, maar de regels voor landelijke grond zijn veranderd. In de regio Valencia kan de overheid tegenwoordig zonder tijdslimiet optreden tegen werken zonder vergunning op landelijke grond: een gebouw is niet meer beschermd alleen omdat het er lang staat. Werken die vóór die wijziging klaar waren, worden beoordeeld naar de wet van dat moment. Sommige daarvan vallen al buiten het bereik van een sloopbevel en kunnen een AFO-status (asimilado a fuera de ordenación) krijgen.

Ook dan is het gebouw niet volledig legaal. Het kan vaak worden ingeschreven met een akte van oude bouw (declaración de obra nueva por antigüedad), maar verbouwingen en uitbreidingen blijven beperkt. Wanneer elk deel gebouwd is, moet worden aangetoond; daarom is de datering door de architect belangrijk.

Vanuit het buitenlandU hoeft niet naar Spanje te komen

De controles, het contract en de ondertekening bij de notaris kunnen allemaal via een volmacht. Alleen het NIE moet persoonlijk worden aangevraagd, in Spanje of bij een Spaans consulaat.

Veelgestelde vragen

Mag ik een huis bouwen op landelijke grond in Spanje?

Dat is zeer beperkt. Er gelden strenge eisen voor de oppervlakte van het perceel, de grootte, de hoogte en het gebruik van het gebouw. Een vergunning is moeilijk te krijgen en nooit gegarandeerd.

Wat als ik een woning koop met een aanbouw zonder vergunning?

Het probleem gaat met de woning op u over: de overheid kan tegen het gebouw optreden, wie het ook gebouwd heeft. Daarom moet het vóór de ondertekening worden gecontroleerd, niet erna.

Is een hypotheek op een landelijke woning moeilijker?

Meestal wel. Banken zijn voorzichtiger met landelijke woningen, vooral als er twijfels over de legaliteit zijn of als basisvoorzieningen ontbreken.

Spreken jullie Nederlands?

Nee, wij werken niet in het Nederlands, alleen in het Engels, het Frans of het Spaans.

Zo werken wij

Vanuit ons kantoor in Jávea en het geassocieerde kantoor in Dénia werken wij aan landelijke woningen in de noordelijke Costa Blanca: het platteland van Jávea, Benitachell, Teulada en Moraira, Benissa, Dénia, Pedreguer en de Vall de Pop. Zie ook conveyancing onroerend goed in Spanje.

Tomas Ballestero Lawyers adviseert internationale cliënten al meer dan 30 jaar over Spaans vastgoed. Wij werken alleen in het Engels, het Frans of het Spaans, niet in het Nederlands, en wij treden uitsluitend op voor de koper.

De advocaten die uw zaak begeleiden

José Manuel Tomas

Vastgoed, erfenissen en schenkingen · Ingeschreven bij de Orde van Advocaten van Valencia in 1992 (nr. 6407) · Orde van Advocaten van Alicante nr. 9382

José Rico

Familierecht · Orde van Advocaten van Valencia nr. 12075

Mariano Ortuño

Orde van Advocaten van Valencia nr. 6041

Manuel Lopez de Andujar

Vastgoed, erfenissen en schenkingen · Orde van Advocaten van Valencia nr. 7773

Juan Poch

Vastgoed, erfenissen en schenkingen · Orde van Advocaten van Alicante nr. 3607

María Salvá

Vastgoed, erfenissen en schenkingen – Dénia · Orde van Advocaten van Alicante nr. 3699

Antonio Rodríguez de Sola

Vastgoed, erfenissen en schenkingen – Dénia · Orde van Advocaten van Alicante nr. 3374

Uw woning verkopen? Zie woning verkopen in Spanje als niet-ingezetene.

Hoe we u ontmoetenPersoonlijk in Jávea, of 100% op afstand

Persoonlijk in JáveaKom langs op ons kantoor in het Centro Comercial Arenal, Avenida del Pla 126. Gesprekken in het Engels, Frans of Spaans.

100% op afstand, vanuit huisDe meeste cliënten hoeven nooit te reizen. Wij werken via e-mail, telefoon, WhatsApp en videogesprek, en u tekent via een volmacht. Alleen het NIE moet persoonlijk worden aangevraagd, in Spanje of bij een Spaans consulaat.

Wat kost het?

Elke zaak is anders. Daarom sturen wij u vooraf een schriftelijke offerte. U kent ons honorarium vanaf het begin, zonder verrassingen achteraf.

Volgende stapWat er gebeurt als u contact opneemt

1. U stuurt uw vraagVia het formulier hieronder, telefoon, WhatsApp of e-mail. Een paar regels is genoeg.
2. Een advocaat leest hetGeen assistent: een van onze advocaten bekijkt uw situatie en antwoordt persoonlijk, dezelfde dag.
3. Wij vertellen u de volgende stapWat eerst gecontroleerd moet worden en welke documenten helpen.
4. Wij bevestigen opdracht en honorariumSchriftelijk, voordat het werk begint.
5. U beslistEr wordt niets in opdracht gegeven tot u ja zegt.

De informatie op deze pagina is algemeen van aard en vormt geen juridisch advies. Elke zaak is anders; laat u adviseren over uw eigen situatie voordat u iets onderneemt.