Acheter une villa de luxe en Espagne : ce que votre avocat vérifie avant que vous ne signiez

Une villa sur la côte espagnole n’est pas un appartement en plus grand. Le prix est plus élevé, mais surtout le nombre de points à vérifier l’est aussi, et la plupart ne se voient pas lors de la visite. Notre cabinet accompagne des acheteurs francophones, français, belges, suisses et luxembourgeois, en particulier sur la Costa Blanca : Jávea, Moraira, Dénia, Benissa, Altea.

La côteLes secteurs de villas, un par un

Chaque secteur de la Costa Blanca pose ses propres questions. Nous savons lesquelles poser parce que nous les traitons chaque semaine.

• Jávea : Portichol, Cap Prim, Cala Blanca, Ambolo, Granadella · Moraira : El Portet, Cap d’Or, Fanadix, Pla del MarParcelles en première ligne, où la loi du littoral et la ligne de délimitation du domaine public fixée pour ce tronçon de côte décident de ce qui pourra un jour être modifié, agrandi ou reconstruit.
• Les pentes du Montgó, le Cap de la Nau, Benitachell et la Cumbre del SolParcelles dans ou à côté d’espaces naturels protégés, ou à flanc de colline, où les règles d’urbanisme sont plus strictes que la taille de la maison ne le laisse penser et où une vieille licence ne couvre pas toujours ce qui existe aujourd’hui.
• Cap Martí, Tosalet, Balcón al Mar, Moravit, Dénia, Benissa, AlteaUrbanisations établies, où la question habituelle est de savoir si la parcelle clôturée, la parcelle inscrite au registre et la maison autorisée sont une seule et même chose.

Due diligence juridiqueCe que nous vérifions avant que vous ne signiez

C’est notre travail d’avocats : documents, registres et administrations. Il se fait avant le compromis, pas après.

• Titre de propriétéLe Registre foncier et le Cadastre confrontés à l’acte : qui est propriétaire, quelle surface est inscrite et si les deux descriptions concordent.
• Licences et infractionsLes permis de construire déposés à la mairie, le certificat qu’aucune procédure d’infraction urbanistique n’est en cours, et si une déclaration de construction nouvelle est nécessaire pour ce qui a été ajouté plus tard.
• Situation urbanistiqueLa classification du terrain et ce qu’elle autorise, et si la parcelle est concernée par des espaces protégés ou par des plans encore en cours.
• Position par rapport au littoralSur les parcelles en première ligne, la ligne de délimitation et la servitude de protection, avec un certificat de l’administration des côtes lorsque la position de la maison l’exige.
• Charges et dettesHypothèques, saisies, dettes de copropriété, IBI et fournitures, pour que rien ne soit hérité avec la maison.
• Qui vendIdentité et capacité du vendeur, régime matrimonial, représentation de la société et procurations.

Inspection techniqueCe que nous vous conseillons de faire vérifier par un architecte

Certaines choses ne figurent dans aucun registre. Pour l’achat d’une villa, nous conseillons toujours une inspection préalable par un architecte, en plus des vérifications juridiques.

• Ce qui est bâti sur la parcelleSi la maison, la piscine, les annexes et les terrasses correspondent à l’acte et aux licences.
• Les limitesSi les limites clôturées correspondent à la parcelle inscrite.
• Structure et installationsL’état de la structure, de la piscine et des installations.
• Année de constructionL’âge réel de chaque partie du bâtiment, qui décide de ce qui peut encore être régularisé.

Vous choisissez et mandatez l’architecte directement : votre architecte de confiance ou, si vous n’en avez pas, Sergio Tomás Arquitectos à Jávea, un cabinet indépendant ayant une longue expérience de ce type de rapport. Nous lisons ensuite le rapport de l’architecte avec l’acte et le Registre foncier, pour que ce que vous payez, ce qui est inscrit et ce qui est bâti soient une seule et même chose.

ExemplesCe que cela donne en pratique

Des situations que nous traitons régulièrement sur cette côte, décrites en termes généraux.

1. Une villa en première ligne au Portichol (Jávea), 3,2 millions d’euros. La terrasse et la plage de piscine se trouvaient dans la zone de protection du littoral. La maison était parfaitement vendable, et l’acheteur a été prévenu avant le compromis que l’extension vers la mer qu’il avait en tête ne serait jamais autorisée. Il a acheté, à un prix qui en tenait compte, et avec le certificat de l’administration des côtes dans l’acte.
2. Une villa à Benimeit (Moraira) avec maison d’invités, 2,2 millions d’euros. La maison principale avait sa licence ; la maison d’invités et le garage avaient été construits des années plus tard et jamais déclarés. Le vendeur était certain que « tout était légal après tant d’années ». Nous avons obtenu le certificat de la mairie, l’architecte a confirmé l’âge de chaque partie, et la déclaration de construction nouvelle manquante a été signée dans un acte séparé avant la vente. Sans cela, l’acheteur aurait hérité du problème et l’aurait payé à la revente.
3. Une parcelle au Cap Martí (Jávea), 1,9 million d’euros, plus grande sur le terrain que sur le papier. Le jardin clôturé était nettement plus grand que la parcelle inscrite : une bande du terrain voisin avait été absorbée des décennies plus tôt. Le Registre foncier et le Cadastre ne concordaient pas, et aucun des deux ne correspondait à la clôture. L’architecte l’a mesuré, les limites ont été corrigées avec le voisin avant la signature, et l’acheteur a payé ce qu’il recevait réellement.
4. Une villa à El Portet (Moraira), 4,5 millions d’euros, vendue par une société. Le vendeur était une société étrangère avec plusieurs associés et un administrateur sans pouvoir de vendre. Personne ne l’avait remarqué. Nous avons demandé les décisions sociales et une procuration en bonne et due forme avant qu’un euro ne change de mains ; cela a retardé la signature de trois semaines et évité un acte qui aurait pu être contesté par la suite.
5. Une maison dans le secteur de la Granadella (Jávea), 2,8 millions d’euros, avec un vieux dossier d’urbanisme. Une procédure d’infraction urbanistique ouverte des années plus tôt était toujours en cours à la mairie, invisible au Registre foncier. Elle est apparue dans le certificat de non-infraction que nous demandons systématiquement. Le vendeur l’a clôturée avant la signature, à ses frais, et l’acheteur a signé avec un dossier propre.

Première ligne et loi du littoral

La Ley de Costas fixe la limite du domaine public maritime, une zone de protection où l’on ne construit plus, et une servitude de passage le long du rivage. Une maison située quelques mètres d’un côté ou de l’autre de la ligne de délimitation n’a pas les mêmes droits. Nous obtenons le plan de délimitation, plaçons la parcelle dessus et demandons à l’administration du littoral un certificat indiquant si le bien est concerné.

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Acheter par l’intermédiaire d’une société

Certains acheteurs détiennent leur villa espagnole par une société. Cela change la fiscalité, la revente, la succession et les déclarations annuelles, dans un sens ou dans l’autre selon votre situation. Nous vous expliquons les conséquences avant que vous ne choisissiez, jamais après.

Succession

Le règlement européen 650/2012 permet à un acheteur français, belge ou luxembourgeois de choisir la loi de sa nationalité pour l’ensemble de sa succession, y compris la villa espagnole. C’est une décision à prendre au moment de l’achat, avec un testament espagnol adapté. Nos avocats en succession s’en occupent avec vous.

Comment nous travaillons

Nous sommes des avocats indépendants : nous n’agissons ni pour les agences, ni pour les promoteurs, ni pour les vendeurs. La plupart de nos clients ne se déplacent pas : l’opération se mène par procuration, de la première vérification à la signature chez le notaire. Vous traitez avec nos avocats francophones. Pour la procédure d’achat dans son ensemble, voyez notre page avocat pour l’achat immobilier en Espagne. Nous répondons sous 24 heures.

Les avocats qui s’occuperont de votre achat

José Manuel Tomas

Immobilier, successions et donations · Inscrit au barreau de Valence en 1992 (n° 6407) · Barreau d’Alicante n° 9382

Manuel Lopez de Andujar

Successions, immobilier et droit des contrats · Barreau de Valence n° 7773

Juan Poch

Immobilier, successions et droit matrimonial · Barreau d’Alicante n° 3607

María Salvá

Successions, immobilier et droit civil – Dénia · Barreau d’Alicante n° 3699

Antonio Rodríguez de Sola

Successions, immobilier et droit civil – Dénia · Barreau d’Alicante n° 3374

Avertissement. Les informations de cette page sont de nature générale et ne constituent pas un conseil juridique. Chaque bien et chaque achat sont différents ; contactez-nous pour que nous examinions votre cas.