Huis Verkopen in Spanje

Wilt u uw woning in Spanje verkopen? Tomas Ballestero Lawyers begeleidt Nederlandse en Belgische eigenaren bij de verkoop van hun vastgoed aan de Costa Blanca: de documenten, de belastingen van de verkoper, de punten die de advocaat van de koper controleert en de ondertekening zonder dat u hoeft te reizen.

Onze werktalen. Ons kantoor werkt in het Engels, het Frans en het Spaans; Nederlands spreken wij niet. Met onze Nederlandse en Belgische cliënten communiceren wij in het Engels.

Kort antwoord. Bent u geen fiscaal inwoner van Spanje, dan houdt de koper 3% van de prijs in en draagt die af aan de Spaanse Belastingdienst. U heeft uw NIE nodig, uw eigendomsakte, het energieprestatiecertificaat en een recente Nota Simple van het Kadaster. De juridische situatie van de woning moet worden gecontroleerd vóór de woning in de verkoop gaat, niet pas wanneer er al een koper wacht.

Vóór de verkoopVoordat de woning in de verkoop gaat

De meeste verkopen die niet doorgaan, stranden om redenen die maanden eerder al zichtbaar waren. Kopers van goede woningen aan de Costa Blanca komen met hun eigen advocaat, die om dezelfde papieren vraagt als wij. Wie de antwoorden klaar heeft, verkoopt makkelijker en beschermt de prijs.

• Eigendom en KadasterWij controleren of de woning op uw naam staat ingeschreven, of de ingeschreven omschrijving overeenkomt met de akte en het Catastro, en of er een hypotheek of last is die bij de overdracht moet worden doorgehaald.
• Vergunningen en latere werkenEen zwembad, bijgebouw, dichte veranda of uitbreiding die na de oorspronkelijke vergunning is gebouwd, moet vaak eerst worden aangegeven of gelegaliseerd voordat de advocaat van de koper die accepteert. Wij vertellen u wat voor uw woning geldt; is er een technisch certificaat nodig, dan raden wij u aan dat door een architect van uw keuze of door Sergio Tomás Arquitectos in Jávea, een architect met wie wij gewoonlijk samenwerken, te laten opstellen.
• VvE en lokale belastingenVerklaringen dat de VvE-bijdragen, de IBI en de afvalstoffenheffing betaald zijn, zodat er bij de notaris niets openstaat.
• Wie tekentIs de woning eigendom van een echtpaar, van erfgenamen of van een vennootschap, dan moeten zij allemaal tekenen, of hun vertegenwoordigers. Is een eigenaar overleden, dan moet de erfenis eerst worden aanvaard en ingeschreven voordat er verkocht kan worden.

DocumentenWelke documenten heeft u nodig?

• NIEUw Spaans fiscaal identificatienummer, hetzelfde dat u bij de aankoop gebruikte. Zonder NIE kan er niet verkocht worden. Is uw NIE-certificaat verlopen of bent u het kwijt, dan helpen wij u een nieuw te verkrijgen als onderdeel van de verkoop die wij voor u begeleiden. Het moet persoonlijk worden aangevraagd, bij een politiebureau in Spanje of bij het Spaanse consulaat in uw land.
• Eigendomsakte (escritura)De notariële akte van uw aankoop of erfenis.
• Nota SimpleEen recent uittreksel van het Kadaster met de eigenaar en eventuele lasten.
• EnergieprestatiecertificaatVerplicht bij elke verkoop in Spanje en geldig op de dag van de verkoop.
• IBI-kwitantiesBewijs van betaling van de jaarlijkse onroerendgoedbelasting (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
• Verklaring van de VvEMaakt de woning deel uit van een VvE, dan een verklaring dat alle bijdragen betaald zijn.
• Vergunning van tweede bewoning of bewoonbaarheidsverklaringWordt aan de Costa Blanca vaak gevraagd bij de verkoop van bestaande woningen. Wij controleren of uw woning er een heeft en wat u moet doen als dat niet zo is.

Het procesHet Verkoopproces

1. Reservering. Zodra u een bod accepteert, betaalt de koper meestal een kleine reserveringsaanbetaling en wordt de woning voor een afgesproken periode uit de verkoop gehaald.
2. Koopovereenkomst (contrato de arras). Koper en verkoper tekenen de onderhandse koopovereenkomst en de koper betaalt een aanbetaling, meestal rond de 10% van de prijs. Wij stellen die op of beoordelen haar zodat de voorwaarden, data en boetes u als verkoper beschermen.
3. Overdracht bij de notaris. De akte (escritura) wordt getekend, het restant betaald, een eventuele hypotheek doorgehaald en de sleutels overgedragen. Bent u niet-ingezetene, dan houdt de koper op dat moment de 3% in.
4. Na de verkoop. De belastingaangiften van de verkoper worden ingediend, incasso’s en nutscontracten opgezegd of overgedragen, en de gemeentelijke plusvalía wordt met het gemeentehuis afgerekend.

BelastingenFiscale Verplichtingen bij Verkoop

Verkoopt een niet-ingezetene een woning in Spanje, dan moet de koper 3% van de prijs inhouden en binnen een maand na de verkoop met formulier 211 afdragen aan de Spaanse Belastingdienst (Agencia Tributaria).

Dat is geen extra belasting, maar een voorschot op de belasting over de vermogenswinst. De verkoper dient daarna formulier 210 in met de werkelijke winst. Is de verschuldigde belasting lager dan de ingehouden 3%, dan krijgt u het verschil terug; is ze hoger, dan betaalt u bij.

Wat de belastbare winst verlaagt. De winst is niet simpelweg verkoopprijs min aankoopprijs. De kosten en belastingen die u bij de aankoop betaalde, verbeteringen die u met facturen kunt aantonen en de kosten van de verkoop zelf (zoals makelaarscourtage en advocaatkosten) worden meegerekend. Bewaar uw facturen: op dat moment zijn ze geld waard.

Veelgemaakte fouten. De gemeentelijke plusvalía vergeten, die de verkoper aan het gemeentehuis betaalt en die vóór de overdracht moet worden berekend. Formulier 210 niet indienen en daardoor een deel van de 3% niet terugkrijgen. Incasso’s voor IBI, VvE, water, elektriciteit en verzekering na de verkoop laten doorlopen.

VoorbeeldenHoe dat er in de praktijk uitziet

Voorbeelden van situaties die wij regelmatig zien, geen verslagen van bepaalde transacties.

• Een villa in Jávea, € 2,4 miljoenEen Nederlands echtpaar, inmiddels terug in Nederland, verkoopt hun villa op de hellingen van de Montgó. Het poolhouse was jaren na de oorspronkelijke vergunning gebouwd en stond niet in de akte. Met een certificaat van een architect wordt de uitbreiding vóór de verkoop bij de notaris aangegeven, de advocaat van de koper accepteert het en het echtpaar tekent alles via een volmacht.
• Een geërfde villa in Moraira, € 1,9 miljoenDrie Belgische broers en zussen erven de villa van hun ouders en besluiten te verkopen. Eerst wordt de erfenis aanvaard en ingeschreven en de erfbelasting geregeld; daarna volgt de verkoop, met elke erfgenaam vertegenwoordigd via een eigen volmacht.
• Een woning in eerstelijn, € 3,1 miljoenDe eigenaar van een villa aan zee krijgt een bod van een koper wiens advocaat vraagt hoe de kustwet (Ley de Costas) de woning raakt. Omdat de situatie vooraf was vastgelegd, is de vraag binnen enkele dagen beantwoord en gaat de verkoop door tegen de afgesproken prijs.
• Een appartement in Dénia, € 300.000Een Britse eigenaar verkoopt vanuit het Verenigd Koninkrijk met een volmacht. De 3% die de koper bij een niet-ingezeten verkoper moet inhouden, wordt bij de overdracht berekend en betaald.
• Een rijtjeshuis in Jávea, € 600.000Een broer en zus willen het huis van hun overleden moeder verkopen, maar de erfenis is nooit ingeschreven. Eerst maken we de akte van erfenis op, daarna volgt de verkoop.
• Een villa in Moraira, € 800.000Een Noors echtpaar verkoopt een villa waarvan het zwembad niet in de akte staat. Met de verklaring van hun architect wordt het zwembad bij de notaris aangegeven, zodat de verkoop geen vertraging oploopt.

Op afstandVerkoop via Volmacht

Kunt u niet in Spanje aanwezig zijn voor de verkoop, dan kunt u uw advocaat een notariële volmacht (poder notarial) geven om de akte namens u te tekenen. U tekent die bij een notaris in Nederland of België, met apostille, of op een Spaans consulaat. Wij regelen dan de koopovereenkomst, de notaris, de doorhaling van een eventuele hypotheek en de belastingaangiften na de verkoop.

Geërfde woningEen geërfde woning verkopen

Een in Spanje geërfde woning kan pas worden verkocht nadat de erfenis bij een Spaanse notaris is aanvaard, de erfbelasting is geregeld en de woning op naam van de erfgenamen is ingeschreven. Wij doen beide stappen, eerst de erfenis en dan de verkoop, meestal voor erfgenamen die buiten Spanje wonen. Zie onze pagina advocaat erfrecht Spanje.

WerkgebiedWaar wij werken

Wij begeleiden verkopers aan de hele Costa Blanca, onder meer in Jávea (Xàbia), Moraira, Dénia, Benitachell, Benissa, Calpe en Altea. Ons kantoor is in Jávea, Avenida del Pla 126.

VragenVeelgestelde Vragen

Kan ik verkopen zonder aanwezig te zijn? Ja. Met een notariële volmacht kan ons kantoor u vertegenwoordigen bij de notaris en de hele verkoop afhandelen.

Wat gebeurt er met de inhouding van 3% na de verkoop? De koper draagt de 3% binnen een maand na de verkoop af aan de Spaanse Belastingdienst. U dient daarna formulier 210 in met de werkelijke winst. Is de werkelijke belasting lager dan de inhouding, dan kunt u het verschil terugvragen; is ze hoger, dan betaalt u bij.

Hoe lang duurt het verkoopproces? Hoe lang het juridische proces duurt, hangt vooral af van de documenten; zijn die in orde, dan loopt de verkoop vlot. Ze vóór de verkoop klaarzetten is wat die termijn haalbaar maakt.

Kan ik verkopen met een uitbreiding die niet in de akte staat? Vaak wel, maar die moet meestal eerst worden aangegeven of gelegaliseerd, en de advocaat van de koper zal ernaar vragen. Wat mogelijk is hangt af van de ouderdom van de werken en de geldende ruimtelijke regels; meestal is een certificaat van een architect nodig.

Zie ook

• Advocaat Costa Blanca
• Advocaat erfrecht Spanje
• Een luxe villa kopen in Spanje
• Schenking onroerend goed Spanje

De advocaten die uw verkoop begeleiden

José Manuel Tomas

Vastgoed, erfenissen en schenkingen · Admitted to the Valencia Bar in 1992 (no. 6407) · Alicante Bar no. 9382

Manuel Lopez de Andujar

Vastgoed, erfenissen en schenkingen · Valencia Bar no. 7773

Juan Poch

Vastgoed, erfenissen en schenkingen · Alicante Bar no. 3607

María Salvá

Vastgoed, erfenissen en schenkingen – Dénia · Alicante Bar no. 3699

Antonio Rodríguez de Sola

Vastgoed, erfenissen en schenkingen – Dénia · Alicante Bar no. 3374

Hoe we u ontmoetenPersoonlijk in Jávea, of 100% op afstand

Persoonlijk in JáveaKom langs op ons kantoor in het Centro Comercial Arenal, Avenida del Pla 126. Gesprekken in het Engels, Frans of Spaans.

100% op afstand, vanuit huisDe meeste cliënten hoeven nooit te reizen. Wij werken via e-mail, telefoon, WhatsApp en videogesprek, en u tekent via een volmacht. Alleen het NIE moet persoonlijk worden aangevraagd, in Spanje of bij een Spaans consulaat.

Wat kost het?

Elke zaak is anders. Daarom sturen wij u vooraf een schriftelijke offerte. U kent ons honorarium vanaf het begin, zonder verrassingen achteraf.

Volgende stapWat er gebeurt als u contact opneemt

1. U stuurt uw vraagVia het formulier hieronder, telefoon, WhatsApp of e-mail. Een paar regels is genoeg.
2. Een advocaat leest hetGeen assistent: een van onze advocaten bekijkt uw situatie en antwoordt persoonlijk, dezelfde dag.
3. Wij vertellen u de volgende stapWat eerst gecontroleerd moet worden en welke documenten helpen.
4. Wij bevestigen opdracht en honorariumSchriftelijk, voordat het werk begint.
5. U beslistEr wordt niets in opdracht gegeven tot u ja zegt.

Disclaimer. De informatie op deze pagina is algemeen van aard en vormt geen juridisch advies. Elke woning en elke verkoop zijn anders; neem contact met ons op zodat wij uw situatie kunnen bekijken.