Mise à jour : mai 2026
Tomas Ballestero Lawyers — cabinet d’avocats francophone à Jávea (Costa Blanca), accompagne les acheteurs belges en Espagne depuis 1992 (30+ ans). Avocats inscrits à l’ICAV. 72+ avis 5★ Google. Consultation initiale gratuite. Ce guide compare point par point les différences juridiques et fiscales entre acheter un bien immobilier en Belgique et en Espagne, du point de vue d’un acheteur belge.
Acheter en Espagne vs en Belgique : les 7 différences clés
1. Le notaire : rôle différent
En Belgique, le notaire rédige l’acte authentique et joue un rôle de conseil et de vérification. En Espagne, le notaire (notario) authentifie la signature et le titre, mais ne conseille pas les parties sur le fond et ne fait pas la due diligence approfondie. En Espagne, vous avez besoin d’un avocat séparé pour vérifier le bien, négocier les clauses du contrat et défendre votre intérêt — rôle joué en Belgique par le notaire.
2. La fiscalité de l’achat
En Belgique, les droits d’enregistrement (selon Région — Wallonie, Bruxelles, Flandre) varient de 3 % à 12,5 %. En Espagne — Communauté Valencienne — l’ITP sur l’occasion est de 10 %, plus les honoraires notariaux et d’inscription (~1-2 %). Pour un bien neuf : IVA (10 % résidentiel) + AJD. Selon votre Région belge de référence, la fiscalité d’achat espagnole peut être plus ou moins favorable — à budgéter dès le départ.
3. Le NIE — obligatoire avant de signer
Tout acheteur étranger doit obtenir un NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) avant la signature notariale espagnole. Nous l’obtenons pour vous, soit en Espagne par procuration, soit via le Consulat d’Espagne en Belgique (Bruxelles, Anvers).
4. La due diligence sur le bien
En Belgique, le notaire vérifie l’urbanisme, l’hypothèque, les servitudes. En Espagne c’est votre avocat (nous) qui vérifie : Registro de la Propiedad, Catastro, Ayuntamiento (urbanisme, IBI, infractions), Comunidad de Propietarios. Sur la Costa Blanca : attention particulière au sol non urbanisable et aux constructions sans permis — points sur lesquels nous vous alertons clairement.
5. Le régime matrimonial — point critique pour les Belges
Le notaire espagnol doit connaître votre régime matrimonial belge (communauté légale belge, séparation conventionnelle, etc.) car il détermine la titularité du bien acquis en Espagne. Nous demandons votre contrat de mariage, ou à défaut la confirmation du régime légal, en amont de la signature.
6. Le contrat d’arras vs le compromis belge
Le compromis de vente belge a son équivalent espagnol dans le contrato de arras — mais les conséquences d’une rétractation diffèrent. Selon le type d’arras (arras penitenciales, le plus courant), si l’acheteur se rétracte il perd l’acompte ; si le vendeur se rétracte il doit rendre le double. Nous négocions les clauses de votre contrat en conséquence.
7. La fiscalité après l’achat (non-résident)
Une fois propriétaire en Espagne sans y résider, vous payez chaque année : IBI (équivalent du précompte immobilier, municipal), IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents — valeur locative imputée ou loyers réels), et le cas échéant l’Impôt sur la Fortune. À la vente : retenue 3 % par l’acheteur (Modelo 211) et déclaration de plus-value (Modelo 210).
Convention fiscale Belgique-Espagne
La Convention entre le Royaume de Belgique et le Royaume d’Espagne tendant à éviter les doubles impositions et à prévenir la fraude et l’évasion fiscales en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune (Bruxelles, 14 juin 1995, telle que modifiée) encadre la relation fiscale. Nous conseillons uniquement sur le volet espagnol et nous coordonnons avec votre notaire ou fiduciaire en Belgique.
Succession en Espagne : Bruxelles IV (UE 650/2012)
Sous le Règlement UE 650/2012, la succession d’un ressortissant belge ayant des biens en Espagne est régie par défaut par la loi de sa dernière résidence habituelle, sauf choix de la loi belge dans le testament. L’Impôt sur les Successions (ISD) espagnol est régi par la Communauté Valencienne via le Modelo 650, distinct des droits de succession belges (Région) — d’où l’importance de coordonner les deux.
Questions fréquentes — Acheter en Espagne vs Belgique
Pourquoi ai-je besoin d’un avocat espagnol si le notaire est là ?
En Espagne le notaire ne fait pas le rôle de conseil et de due diligence qu’il joue en Belgique. L’avocat espagnol joue ce rôle.
Mon régime matrimonial belge est-il reconnu en Espagne ?
Oui, mais doit être correctement déclaré au notaire espagnol. Selon votre régime, la titularité du bien acquis en Espagne diffère.
Puis-je signer sans venir en Espagne ?
Oui — avec un poder notarial signé en Belgique, apostillé (SPF Affaires étrangères) et traduit, nous signons à votre place.
Pourquoi choisir Tomas Ballestero Lawyers ?
30+ ans avec une clientèle francophone (France, Belgique, Suisse, Luxembourg) à Jávea, Dénia et sur toute la Costa Blanca. Avocats inscrits à l’ICAV. Service en français et en anglais. 72+ avis 5★ Google. Consultation initiale gratuite.
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Décrivez-nous le bien et nous vous remettons une feuille de route claire, comparant ce qui change par rapport à un achat en Belgique. Langues : français et anglais. Bureaux : Jávea et Valencia.
