Een luxe villa kopen in Moraira: wat wij controleren vóór u tekent

Een villa aan de kust van Moraira is geen groter appartement. De prijs ligt hoger, maar vooral het aantal punten dat gecontroleerd moet worden, en de meeste daarvan ziet u niet tijdens de bezichtiging. Ons kantoor in Jávea begeleidt Nederlandse en Belgische kopers.

De plaatsDe villagebieden van Moraira, één voor één

Elk deel van Teulada-Moraira roept zijn eigen vragen op. Wij weten welke we moeten stellen, omdat we ze elke week behandelen.

• El Portet, Cap d’Or, Fanadix, Pla del Mar, l’AmpollaPercelen op de eerste lijn, waar de Spaanse kustwet en de voor dat stuk kust vastgestelde grens van het openbaar domein bepalen wat ooit nog gewijzigd, uitgebreid of herbouwd mag worden.
• Benimeit, Paichi, Sabatera, Cap BlancPercelen op een helling met zeezicht, waar de omheinde tuin, de keermuren en de zwembadterrassen niet altijd overeenkomen met de vergunning of met het ingeschreven perceel.
• Moravit, Pinar de l’Advocat, San JaimeGevestigde urbanisaties, waar de gebruikelijke vraag is of het omheinde perceel, het ingeschreven perceel en het vergunde huis één en hetzelfde zijn.

Juridische due diligenceWat wij controleren vóór u tekent

Dit is ons werk als advocaten: documenten, registers en overheden. Het gebeurt vóór het privécontract, niet erna.

• EigendomstitelHet eigendomsregister en het kadaster naast de akte: wie eigenaar is, welke oppervlakte is ingeschreven en of beide beschrijvingen overeenkomen.
• Vergunningen en overtredingenDe bouwvergunningen bij de gemeente Teulada, het certificaat dat er geen stedenbouwkundige overtreding loopt, en of voor latere aanbouwen een verklaring van nieuwbouw nodig is.
• Stedenbouwkundige statusDe classificatie van de grond en wat die toelaat, en of het perceel wordt geraakt door beschermde gebieden of door nog lopende plannen.
• Ligging ten opzichte van de kustOp percelen op de eerste lijn: de afbakeningslijn en de beschermingszone, met een verklaring van de kustadministratie waar de ligging van het huis dat vereist.
• Lasten en schuldenHypotheken, beslagen, schulden aan de vereniging van eigenaren, IBI en nutsvoorzieningen, zodat u niets mee-erft met het huis.
• Wie verkooptIdentiteit en bevoegdheid van de verkoper, huwelijksvermogensregime, vertegenwoordiging van een vennootschap en volmachten.

Technische inspectieWat wij u aanraden door een architect te laten controleren

Sommige zaken staan in geen enkel register. Bij de aankoop van een villa raden wij altijd een voorafgaande inspectie door een architect aan, naast de juridische controles.

• Wat er op het perceel staatOf het huis, het zwembad, de bijgebouwen en de terrassen overeenkomen met de akte en de vergunningen.
• PerceelsgrenzenOf de omheinde grenzen overeenkomen met het ingeschreven perceel.
• Constructie en installatiesDe staat van de constructie, het zwembad en de installaties.
• BouwjaarDe werkelijke ouderdom van elk deel van het gebouw, die bepaalt wat nog geregulariseerd kan worden.

De architect kiest en contracteert u zelf: uw eigen vertrouwde architect of, als u er geen heeft, Sergio Tomás Arquitectos in Jávea, een onafhankelijk bureau met lange ervaring in dit soort rapporten. Daarna leggen wij het rapport van de architect naast de akte en het eigendomsregister, zodat wat u betaalt, wat is ingeschreven en wat er staat één en hetzelfde zijn.

VoorbeeldenHoe dit er in de praktijk uitziet

Situaties die wij regelmatig aan deze kust behandelen, in algemene termen beschreven.

1. Een villa op de eerste lijn in El Portet, € 3,6 miljoen. Het terras en het zwembaddek lagen in de beschermingsstrook van de kust. Het huis was perfect verkoopbaar, en de koper werd vóór het privécontract gewaarschuwd dat de uitbreiding richting zee die hij voor ogen had nooit vergund zou worden. Hij kocht, tegen een prijs die daar rekening mee hield, en met de verklaring van de kustadministratie in de akte.
2. Een villa in Benimeit met gastenverblijf, € 2,2 miljoen. Het hoofdhuis had zijn vergunning; het gastenverblijf en de garage waren jaren later gebouwd en nooit aangegeven. De verkoper was ervan overtuigd dat het “na zoveel jaar allemaal legaal” was. Wij vroegen het gemeentelijke certificaat op, de architect bevestigde de ouderdom van elk deel, en de ontbrekende verklaring van nieuwbouw werd vóór de verkoop in een aparte akte getekend. Zonder dat had de koper het probleem geërfd en het bij doorverkoop betaald.
3. Een perceel in Pla del Mar, € 1,8 miljoen, op het terrein groter dan op papier. De omheinde tuin was duidelijk groter dan het ingeschreven perceel: een strook van de buren was tientallen jaren eerder ingelijfd. Eigendomsregister en kadaster kwamen niet overeen, en geen van beide met de omheining. De architect mat het op, de grenzen werden vóór de ondertekening met de buur rechtgezet, en de koper betaalde voor wat hij werkelijk kreeg.
4. Een villa in Cap d’Or, € 4,1 miljoen, verkocht door een vennootschap. De verkoper was een buitenlandse vennootschap met meerdere aandeelhouders en een bestuurder zonder bevoegdheid om te verkopen. Niemand had het opgemerkt. Wij vroegen de vennootschapsbesluiten en een geldige volmacht op vóór er een euro van eigenaar wisselde; het vertraagde de ondertekening met drie weken en voorkwam een akte die later aangevochten had kunnen worden.
5. Een huis in Fanadix, € 2,6 miljoen, met een oud stedenbouwkundig dossier. Een jaren eerder geopend overtredingsdossier liep nog bij de gemeente, onzichtbaar in het eigendomsregister. Het kwam naar boven in het certificaat van geen overtreding dat wij altijd opvragen. De verkoper sloot het vóór de ondertekening af, op zijn kosten, en de koper tekende met een schoon dossier.

They guided me expertly through a property purchase, showing deep knowledge of Spanish law, attention to detail, and clear communication throughout. Reliable, efficient, and trustworthy.★★★★★Lisa Damen · Google-review

Kopen via een vennootschap

Sommige kopers houden hun Spaanse villa aan via een vennootschap. Dat verandert de belastingen, de doorverkoop, de erfopvolging en de jaarlijkse aangiften, in de ene of de andere richting afhankelijk van uw situatie. Wij leggen u de gevolgen uit vóór u kiest, nooit erna.

Erfopvolging

De Europese erfrechtverordening 650/2012 laat een Nederlandse of Belgische koper toe om het recht van zijn nationaliteit te kiezen voor zijn hele nalatenschap, de Spaanse villa inbegrepen. Dat is een beslissing die u op het moment van de aankoop neemt, met een aangepast Spaans testament. Onze erfrechtadvocaten regelen dit samen met u.

Hoe wij werken

Wij zijn onafhankelijke advocaten: wij treden niet op voor makelaars, projectontwikkelaars of verkopers. De meeste van onze cliënten reizen niet naar Spanje: de aankoop verloopt via volmacht, van de eerste controle tot de ondertekening bij de notaris. Ons kantoor werkt in het Engels, het Frans en het Spaans; Nederlands spreken wij niet. Met onze Nederlandse en Belgische cliënten communiceren wij in het Engels. Voor de aankoopprocedure in haar geheel, zie onze pagina advocaat in Spanje voor Nederlanders. Wij antwoorden binnen 24 uur.

Eerste lijn en woningen aan de kust

Villa’s in El Portet, Cap d’Or, Fanadix, Pla del Mar en l’Ampolla kunnen onder de Spaanse kustwet vallen en onder de grens van het openbaar domein die voor dat stuk kust is vastgesteld. Dat bepaalt wat gewijzigd of herbouwd mag worden, en het moet woning per woning worden nagekeken.

De Ley de Costas bepaalt de grens van het openbaar maritiem domein, een beschermingszone waarin niet meer gebouwd wordt, en een recht van doorgang langs de kust. Een huis dat enkele meters aan de ene of de andere kant van de afbakeningslijn staat, heeft niet dezelfde rechten. Wij vragen het afbakeningsplan op, plaatsen het perceel erop en vragen de kustadministratie om een verklaring of de woning erdoor wordt geraakt. Meer hierover op onze pagina woning kopen in Moraira.

De advocaten die uw aankoop begeleiden

José Manuel Tomas

Conveyancing, Inheritance and Donations · Admitted to the Valencia Bar in 1992 (no. 6407) · Alicante Bar no. 9382

José Rico

Marital and Family Law · Valencia Bar no. 12075

Mariano Ortuño

Civil Law · Valencia Bar no. 6041

Manuel Lopez de Andujar

Inheritance, Conveyancing and Contract Law · Valencia Bar no. 7773

Juan Poch

Conveyancing, Inheritance and Matrimonial Law · Alicante Bar no. 3607

Ruben Bolufer Martinez – Junior Lawyer

Civil and Insurance

María Salvá

Inheritance, Conveyancing and Civil Law – Dénia · Alicante Bar no. 3699

Antonio Rodríguez de Sola

Inheritance, Conveyancing and Civil Law – Dénia · Alicante Bar no. 3374

Disclaimer. De informatie op deze pagina is algemeen van aard en vormt geen juridisch advies. Elke woning en elke aankoop zijn anders; neem contact met ons op zodat wij uw situatie kunnen bekijken.