Conseils d’experts sur due diligence immobiliere espagne par Tomas Ballestero Avocats — plus de 20 ans d’expérience pour accompagner les ressortissants étrangers dans le système juridique espagnol depuis notre cabinet à Jávea, Costa Blanca.
En Belgique, les vérifications juridiques lors d’un achat immobilier sont largement assurées par le notaire. En Espagne, la situation est radicalement différente : le notaire espagnol n’effectue pas de due diligence complète. C’est à l’acheteur — ou plutôt à son avocat — de réaliser toutes les vérifications préalables. Pour les acheteurs belges, cette étape est la plus importante du processus d’achat.
Vérification au registre de la propriété
La première vérification consiste à demander une nota simple actualisée au Registro de la Propiedad. Ce document révèle l’identité du propriétaire inscrit, la description juridique du bien, l’existence éventuelle d’hypothèques, de saisies ou de servitudes. Pour les acheteurs belges, il faut savoir que la nota simple reflète la situation à un instant donné. Notre cabinet demande une nota simple actualisée dans les 48 heures précédant la signature pour s’assurer qu’aucune charge n’a été inscrite entre-temps.
Vérification cadastrale et urbanistique
La vérification au cadastre (Catastro) permet de comparer la surface déclarée et les limites de la parcelle avec la réalité. Des écarts fréquents existent entre le registre, le cadastre et la réalité physique. Une consultation urbanistique auprès de la mairie est indispensable pour vérifier la conformité au plan d’urbanisme, que toutes les constructions disposent des licences, et qu’aucun projet futur ne menace le bien. En Espagne, les irrégularités urbanistiques sont courantes — contrairement à la Belgique où le système des permis d’urbanisme est très strict — et peuvent rendre le bien invendable ou entraîner un ordre de démolition.
Vérification des dettes et charges
Un bien en Espagne peut être grevé de dettes qui se transmettent à l’acheteur. Il faut vérifier : les dettes envers la communauté de propriétaires (l’acquéreur est responsable des charges impayées de l’année en cours et des trois années précédentes), les dettes fiscales (IBI impayé, plusvalía municipal), les factures impayées d’eau et d’électricité, et les procédures judiciaires en cours. Notre cabinet demande systématiquement un certificat de la communauté confirmant que le vendeur est à jour.
Vérification technique et certificats obligatoires
Le certificat d’efficacité énergétique (CEE) est obligatoire pour toute vente. Le certificat d’habitabilité (cédula de habitabilidad) confirme que le bien remplit les conditions minimales pour être habité. Pour les acheteurs belges habitués aux certificats PEB et aux nombreuses attestations belges (sol, électricité, citerne), l’Espagne exige moins de diagnostics mais des vérifications volontaires sont vivement recommandées pour les biens anciens.
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